España no sólo se compone de grandes inversores que compran viviendas de mayor superficie para sacar rendimiento. De hecho, hay más pequeños inversores que adquieren pisos y los intentan alquilar. Según los expertos consultados, ahora es un buen momento para comprar vivienda como inversión, pero hay que tener en cuenta la zona y la rentabilidad que obtendremos de vuelta.
Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, responde que es buen momento porque la rentabilidad media del alquiler durante 2022 fue del 6,5%, un retorno de la inversión muy superior al de los bonos o las acciones, "para los que rondaron el 0,7% y del 2,5% respectivamente, y a esto habría que añadir la inflación ya que el dinero por si solo se deprecia".
Es importante destacar que tales operaciones conllevan riesgos, y el experto avanza que, al igual que cualquier otra inversión, esta rentabilidad puede verse afectada por factores como la subida del Euríbor y la inflación, "siempre me gusta recomendar hacer un análisis exhaustivo de la situación del mercado a corto, medio y largo plazo, y considerar diversos factores antes de decidir si comprar un piso para alquilar es rentable".
Por su parte, Iñaki Unsain, PSI (Personal Shopper Inmobiliario) de referencia en Barcelona, ex presidente de AEPSI y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, comenta que sí, "hay zonas en las que la rentabilidad es mucho más alta debido a la demanda, pero es un muy buen momento para depositar la inversión en vivienda. En ciudades como Barcelona la demanda de los pisos de alquiler es altísima. La inversión para alquilar se ha convertido en un refugio para los inversores que huyen de la inestabilidad bursátil y dada la altísima demanda que hay en Barcelona de pisos de alquiler, sobre todo por parte de ciudadanos extranjeros y de estudiantes que no dejan de llegar a la ciudad para trabajar o estudiar".
En este momento, y según el experto, la rentabilidad que obtenemos si compras una vivienda asciende especialmente si realizas una reforma en su interior. "Si dejas el piso completamente arreglado y listo para su alquiler, la rentabilidad que obtiene es actualmente en Barcelona es entre un 5 y 6% con el tipo de inquilino descrito anteriormente".
Si bien la renta rentabilidad media ronda el 6,5%, Jesús Duque establece que no todas las propiedades ofrecen una rentabilidad similar. En cada caso será necesario evaluar factores como la ubicación, la demanda de alquiler en la zona, los precios de compra y alquiler, el coste de la financiación externa y los gastos generales de la propiedad para tomar una decisión informada.
Comprar casa para alquilar tiene un atractivo innegable. Sin embargo, no es una inversión para todos bolsillos ni para todos los perfiles. Desde Alfa Inmobiliaria tienen claro que es fácil cometer errores que lastren la rentabilidad o que se traduzcan directamente en pérdidas. Por este motivo, recomiendan contar con el asesoramiento de expertos en el sector para minimizar dichos riesgos.
Algunos de estos riesgos más frecuentes son:
Cambios en el panorama inversor: los cambios en las tasas de interés, así como cualquier situación que afecte a la situación general de la economía, pueden afectar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Más aún, cuando realizamos esta adquisición en base a financiación externa.
Equivocarse a la hora de elegir la vivienda a comprar. Uno de los errores más frecuentes es invertir en una vivienda en la que uno mismo viviría, en lugar de enfocarse en la rentabilidad. Es fundamental adoptar un enfoque objetivo y basado en datos al tomar decisiones de inversión.
Gastos imprevistos: es importante tener en cuenta todos los imprevistos posibles - como reparaciones y mantenimiento, etc.- y establecer un margen de seguridad para hacerles frente en el caso de que aparezcan.
Ubicación y demanda: la ubicación de la vivienda es clave en la rentabilidad del alquiler. Una mala ubicación o una demanda insuficiente pueden afectar muy negativamente a la rentabilidad prevista ya que puede haber períodos en los que el inmueble no se alquile.
Problemas derivados de la comunidad de vecinos: es recomendable investigar y obtener información sobre el edificio, y no solo de la vivienda, antes de comprar para alquilar.
Errar a la hora de calcular la rentabilidad: otro de los riesgos más frecuentes es que la rentabilidad obtenida no alcance los niveles medios, estimados actualmente en un 4%.
Para Unsain, el principal riesgo de realizar una inversión en vivienda en la actualidad más inmediata es la incertidumbre que está generando la nueva ley de la vivienda junto a su aplicación con todo el vaivén político actual. Dependiendo de las comunidades autónomas, hay limitaciones en los precios. “Es probable que si hay un cambio de gobierno hacia una vertiente de derechas dentro de 2 meses planteen derogar esta ley. No se sabe muy bien y se está creando un clima de poca certeza”.
Pero esta incertidumbre también es una gran oportunidad para poder negociar a la baja la compra de los pisos de inversión, porque son muchos los propietarios que debido a las dudas quieren deshacerse de los pisos, los quieren vender y, por lo tanto, es posible encontrar buenas oportunidades y poder negociar bien.
Por regla general, hay que considerar aquellas ciudades en las que el precio de la vivienda aún no se haya disparado. Según Jesús Duque, en muchos casos, los inversores y ahorradores se sienten tentados por invertir en ciudades con gran atractivo como Madrid, Málaga, Valencia, pero en las que los precios hacen difícil obtener una rentabilidad a corto plazo.
Otras ciudades más pequeñas, pero igualmente atractivas y activas, como las principales capitales de Castilla y León, Murcia, Huelva, Lleida, o Canarias “pueden ser muy rentables en un menor plazo de tiempo”.
Iñaki Unsain destaca que el inquilino está dispuesto a pagar una renta más alta cuando la vivienda se encuentra en zonas céntricas, tranquilas, muy bien ubicadas y que tienen acceso a todo tipo de recursos muy cerca. La cercanía de transporte público, lugares de ocio y cultura resultan claves para aumentar la rentabilidad.
Analizando la nueva Ley de la Vivienda, de forma objetiva no introduce grandes cambios, según Alfa Inmobiliaria, la intervención estatal en los precios de alquiler, de lo que tanto se ha hablado, “no es competencia del estado y por lo tanto esta Ley no interviene directamente en los precios, es más bien una recomendación para las Comunidades Autónomas y municipios que quieran aplicarlo y realmente se establecen unos parámetros que antes no existían”.
El experto analiza que la ley prohíbe la indexación de los precios de alquiler a la inflación y establece un tope máximo de incremento anual del alquiler del 3% para el ejercicio 2024, a partir de entonces se elaborará un índice específico para tipo este tipo de inversiones.
El hecho de que el índice de actualización sea determinado por el gobierno introduce una importante incertidumbre y falta de transparencia, “lo que podría desincentivar la inversión en viviendas para alquilar por parte de los grandes fondos, el pequeño ahorrador tiene en cuenta más otros detalles, como proximidad, coste de oportunidad, valor refugio, etc.”.
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