Durante los últimos 12 meses se ha confirmado una creciente disminución del porcentaje de viviendas compradas con un crédito hipotecario. Según el estudio realizado por UVE Valoraciones, a partir de los datos de Instituto Nacional de Estadística (INE), el 67% de las transacciones hasta agosto de 2023 se firmó con hipoteca, casi cinco puntos menos que en el último año anterior (72,1%) y cayendo desde agosto de 2020. En este periodo, casi 205.000 compraventas se realizaron sin un préstamo hipotecario, destacando las provincias de Alicante, Málaga, Valencia y Barcelona.
El número de viviendas que se compran sin financiación ha crecido al ritmo de la subida de los tipos hipotecarios, destacan desde la sociedad de tasación. En su análisis, han estudiado el número de transacciones e hipotecas acumulados en los últimos 12 meses desde agosto de 2023, y anteriores, agosto de 2022, 2021, 2020 y 2019.
En agosto de 2020, las hipotecas cayeron un 6,3% sobre las acumuladas en agosto de 2019, pero en agosto de 2021 ya eran un 5,4% superiores a las de 2019, y en agosto de 2022, un 26% superiores. Pero en agosto de 2023, aunque todavía eran superiores a las de agosto de 2019 en un 15%, las hipotecas muestran una caída más fuerte respecto al año anterior, de un 8,6% interanual.
“Hay que señalar el constante aumento (a partir de 2020) del número de transacciones sin hipotecas que crece en porcentaje del total y en términos absolutos y que en términos anualizados supone en agosto de 2023 un aumento del 35,3% sobre la cifra de 2019”, comenta el estudio de UVE Valoraciones.
En los últimos 12 meses desde agosto de 2023 se compraron 204.859 viviendas sin hipoteca, su mayor número de los últimos cinco años a nivel nacional, y que lleva creciendo desde la salida de lo peor de la pandemia del coronavirus.
Del análisis se deduce que el porcentaje de compras sin financiación es aún más evidente según las provincias. Las zonas con mayor componente turístico y las provincias de la España vaciada son las que presentan un mayor porcentaje de compras sin financiación: en Alicante (64,8%), Ávila (62,2%), Zamora (55,6%) la compra al contado tiene una gran importancia sobre el volumen de operaciones. También en Castellón (52,5%), Cuenca (51,1%), Lugo (50,9%) y Soria (50,2%), la mitad de las transacciones de viviendas se hicieron sin hipoteca mediante en los últimos 12 meses.
Si seguimos viendo el peso relativo, en el polo opuesto, Madrid y las tres provincias vascas son las provincias donde más se sigue comprando casas con financiación hipotecaria. En las cuatro, la compra sin hipotecas representa menos del 10% del total de operaciones, donde también aparecen importantes mercados, como Sevilla (1,7%) o Barcelona (16,7%).
Pero la cosa cambia un poco si nos fijamos en términos absolutos de operaciones sin financiación. Alicante (33.477) lidera con claridad, por delante de Málaga (16.144), Valencia (13.859) y Barcelona (10.418). Entre 5.000 y 10.000 compraventas a tocateja aparecen Murcia (9.868), Madrid (6.716), Santa Cruz de Tenerife (5.968) o Baleares (5.439).
“En Madrid, Barcelona y Sevilla, casi todas las transacciones se hacen con financiación. En Valencia, hasta finales de 2022, la pauta era parecida a la de las tres provincias anteriores, pero recientemente han aumentado mucho las compras sin en detrimento de las financiadas. En Málaga ya era habitual un porcentaje de compra sin financiación elevado, pero ha aumentado recientemente hasta igualar el de las compras financiadas. Y en Alicante, ya desde 2019 mostraba un empate entre compras financiadas y no financiadas, pero desde hace año y medio la proporción de compras sin financiación no deja de aumentar y más que duplica a las compras financiadas”, confirma el estudio.
Las conclusiones del informe reflejan que el mercado inmobiliario sigue, todavía, sufriendo los efectos de la pandemia. Tras el parón de la actividad provocado por el confinamiento, las inyecciones de dinero del BCE han provocado un considerable aumento de la inflación que han llevado al máximo organismos económico europeo a elevar los tipos de interés para intentar frenarla. La subida de los tipos de interés ha recortado la capacidad de compra de los compradores que adquieren una vivienda para su uso y que suelen financiarse para hacerlo, pero la subida de la inflación ha presionado al alza los precios de las viviendas y, sobre todo, los alquileres.
“Las provincias en las que la proporción de compras financiadas es mayor (Madrid, Barcelona, País Vasco y Sevilla, principalmente) tienen más probabilidades de ver disminuir los precios de compra. Pero Madrid, Barcelona, País Vasco y Navarra muestran crecimientos en transacciones muy bajos respecto a 2019. Lo que puede salvarlas de la caída de precios es que son zonas con déficit de viviendas”, afirma Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones.
“En las zonas turísticas con alta proporción de compras sin financiación es muy probable que los precios sigan subiendo. Para quienes buscan una vivienda para uso propio en estas zonas y se tienen que financiar la situación empeorará con mayores precios y menor poder adquisitivo”, añade.
Otra de las conclusiones es que la subida de los alquileres se ha convertido en un aliciente para los patrimonialistas, especialmente si no necesitan financiarse para comprar. Y así, los compradores han quedado divididos en dos: los que necesitan financiarse y los que no. Los primeros tienen menos capacidad de compra, los segundos no han variado su capacidad y ven que la subida de los alquileres hace más rentable su inversión. Esto explica la evolución divergente de las transacciones con y sin financiación.
“Las transacciones sin financiación han aumentado en último año y probablemente sigan haciéndolo: quienes pueden comprar una vivienda al contado no sufren los efectos de la subida de tipos de interés y sus inversiones alternativas o son menos rentables o son poco seguras. Los alquileres al alza son un incentivo para invertir y para defenderse de la inflación. Las transacciones financiadas tienden a disminuir por las crecientes dificultades para pagar las cuotas hipotecarias”, concluye el presidente de UVE Valoraciones.
Encuentra tu propiedad perfecta