En las comunidades de propietarios, algo que beneficia a una persona o a varias puede perjudicar a un tercero. Por ejemplo, si hay un cartel que alerta de la existencia de cámaras de seguridad en el recinto de la comunidad, el cartel podría afectar al propietario de la casa en la que se coloque, por ejemplo, empeorando a nivel estético su vivienda.
Quizá esto sea algo extremo, ¿pero qué ocurriría si en la fachada exterior de un edificio se instalara el cartel de un anuncio publicitario?, ¿se podría oponer un propietario si el resto ha aprobado la colocación? Resolvemos las dudas.
¿Puedo oponerme a que pongan un cartel de videocámara?
Muchas comunidades de propietarios cuentan con sistema de videovigilancia, algo que mejora la seguridad de la urbanización o el edificio. El problema derivado de esta cuestión, en algunos casos, es cuando el rótulo que anuncia la existencia de estas instalaciones se sitúa en el inmueble de un propietario.
Pero, ¿realmente la parte del pasillo o la fachada cerca del inmueble de un comunero es de su propiedad? Tanto la fachada como el pasillo son elementos comunes, así que no se estaría instalando en su propiedad.
“Este tipo de carteles son obligatorios para cumplir con el deber de informar que impone el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD), de manera que deben colocarse en un lugar visible y antes de que se entre en la zona grabada. Por tanto, ni la comunidad ni un propietario pueden negarse a que estén instalados”, comenta a idealista/news Fernando Céspedes, administrador de fincas en Communal.
¿Un propietario podría negarse a la colocación de un anuncio en la fachada?
Según el artículo 396 Código Civil, la fachada o muro exterior del edificio en una comunidad de propietarios es un elemento común. “Con carácter general, para colocar o instalar carteles en la fachada de una comunidad de propietarios, anunciando una determinada actividad empresarial o comercio, es necesario obtener el consentimiento de los propietarios constituidos en Junta General, salvo algunas excepciones”, señala Céspedes.
El administrador de fincas de Communal cita los casos en los que sería de otro modo:
- Cuando los estatutos por los que se rige la comunidad permiten expresamente la colocación de carteles en determinados espacios. Suele ser habitual en los Estatutos cláusulas que permiten a los propietarios de los locales la instalación de carteles o rótulos en la fachada de los mismos. En este caso ni la comunidad ni ninguno de sus integrantes podría oponerse a su instalación. “En estos casos la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) es bastante flexible y permisiva a la instalación de carteles (sentencias del TS de 17 de enero de 2008 y 11 febrero de 2010)”.
- Cuando exista una autorización expresa (en alguna junta de propietarios) o tácita (por la pasividad de la comunidad y el transcurso del tiempo) de la comunidad de propietarios. “En el caso de que se haya otorgado autorización en alguna asamblea, la disconformidad del comunero con el acuerdo de colocación de un cartel publicitario en la fachada, debe tramitarse por la vía de impugnación de acuerdos comunitarios”.
- Cuando, las dimensiones del cartel o rótulo anunciador y el lugar en que está ubicado, no altera de forma importante la configuración exterior del edificio.
Por otro lado, si se ha aprobado la colocación del cartel publicitario y un comunero está en contra, debe tramitarse por la vía de impugnación de acuerdos comunitarios. En caso de que el cartel perjudique el derecho de luces y vistas de un comunero, se podría retirar, ya que sería ilegal.
Jurisprudencia sobre la instalación de carteles en fachadas
- Audiencia Provincial de A Coruña, sección 5.ª, sentencia de 23-12-2011: La propietaria de un local debe retirar el cartel instalado en la fachada, al tratarse de un elemento común del edificio y no contar con la autorización de la Comunidad de Propietarios.
- Audiencia Provincial de Madrid, sección 10.ª, sentencia de 20-3-2006: Se declara ilegal la instalación de carteles en la fachada sin el consentimiento de la Comunidad. Se diferencia entre la colocación de un cartel en la fachada y el uso de la propia fachada por parte del local.
- Audiencia Provincial de Jaén, sección 2.ª, sentencia de 30-9-2009: La oposición de un comunero a la colocación de un cartel publicitario en la fachada debe canalizarse mediante la impugnación de los acuerdos comunitarios, ya que la decisión fue adoptada en Junta, aunque se tratara en el apartado de “ruegos y preguntas”.
- Audiencia Provincial de Alicante, sección 5.ª, sentencia de 17-5-2006: Se considera ilegal la colocación de un cartel que sobresale de la fachada del local y limita las vistas y la entrada de luz a las viviendas de los vecinos.
