El tema de la vivienda se está volviendo una auténtica pesadilla para algunos jóvenes. Los bajos salarios frente a los elevados precios de las casas, acompañado de la escasa oferta residencial y la alta demanda en el mercado inmobiliario, está provocando que miles de jóvenes no puedan ahorrar para comprase una casa en un futuro, y por ello necesitan la ayuda de sus padres, para poder hacer frente a esta cuantía económica.
Los jóvenes se decantan en primera instancia por el alquiler cuando deciden irse de casa. Sin embargo, los altos precios están mermando su capacidad económica. Los datos analizados por idealista/data sitúan el metro cuadrado en 13 euros al mes a nivel nacional, lo que supone un incremento del 10,2% con respecto a hace un año. Además se encuentra muy cerca del máximo histórico registrado este mes de junio, cuando el precio medio del alquiler en España se situaba en 13,4 euros/m2.
Estos precios de los arrendamientos condicionan una futura compra de vivienda, ya que la falta de oferta, la alta demanda y, sobre todo, los altos precios en la compraventa, que ha alcanzado máximos históricos el pasado mes de octubre (2.209 euros/m2), ponen muy difícil la adquisición de una propiedad por parte de los más jóvenes.
Ante tantos obstáculos para ahorrar, los jóvenes piden ayuda a sus padres, abuelos o familiares para poder comprar una vivienda. Estas son algunas de las mejores opciones con las que se puede ayudar a los hijos a adquirir una casa.
En primer lugar, la opción que a priori puede parecer más sencilla es la donación de una vivienda entre familiares. Sin embargo, hay que tener en cuenta varios aspectos por los que tributar, entre ellos, si son familiares de primer grado, qué edad tiene cada uno y si esa propiedad va a ser utilizada como vivienda habitual. Esto supondrá una gran reducción en los costes y bonificaciones a la hora de declarar.
"Mucha gente no sabe que si donas una vivienda, además tienes que pagar. El que dona la casa debe de tener cuidado si el valor de su vivienda se ha incrementado desde su compra hasta el día de la donación, ya que esto se considera un incremento de patrimonio y hay que declararlo”, afirmó Juan Planas, abogado especialista en herencias y sucesiones de Patrium.
“Este tributo se paga según una escala que puede llegar hasta el 28%”, declaró Planas.
Cabe recordar que este porcentaje solo se aplica al beneficio, es decir, si la compra de la vivienda se firmó por 100.000 euros y a la hora de la donación está valorada en 130.000 euros, este impuesto solo se aplica a esos 30.000 euros, de los cuales habría que pagar un 21%. Esta cuantía deberá ser declarada en junio del año siguiente a la donación, en la declaración de la renta.
El experto también recordó que si la donación la realiza una persona mayor de 65 años y es su vivienda habitual, estará libre de impuesto y no se liquidará este tributo.
Este apartado no se debe confundir con la donación del usufructo o la nuda propiedad, ya que son opciones distintas, que más abajo desarrollaremos.
La principal opción escogida por prácticamente todos los familiares es la donación, la cual permite dejar dinero al joven para que pueda llevar a cabo esa inversión inmobiliaria. Sin embargo, aunque la relación entre familiares sea muy estrecha, esta cesión de dinero tiene que quedar por escrito y debe ser presentada a Hacienda, ya que se encuentra dentro del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Este tributo varía según en qué comunidad autónoma se realice la donación, aunque hay tres comunidades en las que los beneficiados están exentos de pagar dicho impuesto, siempre y cuando la cuantía no supere los 400.000 euros; estas son La Rioja, Galicia y País Vasco.
Hay que resaltar que dicho impuesto también varía en función del parentesco entre el donante y el beneficiado, ya que hay cuatro grados. En el caso que nos encontramos, las donaciones entre de padres a hijos se encontrarían en el primer grado de consanguinidad y de abuelos a nietos en el segundo.
Esta opción se adapta prioritariamente a aquellos jóvenes que no tengan suficiente ahorrado para desembolsar la entrada o a los que las entidades bancarias no le conceden la hipoteca.
Esto permite a los familiares prestar el dinero a sus hijos para que ellos puedan acometer la operación y posteriormente, el joven podrá devolver este dinero poco a poco según lo establecido.
Esta opción es una gran oportunidad, ya que ni los donantes ni el beneficiado tendrá que abonar nada a Hacienda. Eso sí, hay que dejar por escrito y presentado los términos acordados, es decir, definir la cuantía prestada, en cuánto tiempo se va a devolver el dinero, cómo van a ser las devoluciones (mensuales, trimestrales, anuales…) y cuánta cantidad se va a devolver en cada pago. También existe la opción de definir un tipo de interés positivo o nulo, siempre y cuando ambas parten lo acuerden.
También “se deben custodiar los resguardos de pago, ya sean por transferencia bancaria o pago en efectivo, ya que desde Hacienda pueden pensar que hay una donación encubierta, es decir, que este dinero prestado no se esté devolviendo”, declaró Juan Planas.
Una opción también interesante en la que estarían involucrados ambos, tanto padres como hijos, consiste en lo siguiente. A la hora de adquirir una vivienda, cabe la posibilidad de que el familiar más mayor adquiera la nuda propiedad, un derecho reconocido en el que una persona es propietario de un bien, pero no hace uso de él; y en el otro lado, el joven obtiene el usufructo, un derecho también reconocido que permite usar y disfrutar un bien, pero no es de tu propiedad, su dueño es otra persona; en este caso, el familiar que ayuda al joven. En definitiva, el padre es el propietario, pero no la utiliza y el hijo la usa y la conserva como si fuera suya.
Cabe destacar que el usufructuario puede tanto alquilar como vender su parte, ya que dispone del derecho de explotación. En el otro lado, el nudo propietario no puede alquilar su parte, pero sí venderla. Suele ser coherente que, una vez el joven tenga suficientes recursos económicos, el familiar le venda la nuda propiedad y así obtener el pleno dominio de la vivienda.
En el supuesto caso de que vayan a adquirir una vivienda de forma conjunta, se aplicaría la “Regla del 89”, la cual delimite que cantidad debe abonar cada de las partes. En el caso de que la vivienda tenga un precio de 100.000 euros, al número 89 hay que restarle la edad del joven (30 años, por ejemplo), lo que nos daría 59, este es el porcentaje que debe abonar el que obtiene el usufructo, en este caso 59.000 euros, y el precio restante (41.000 euros), le corresponde al nudo propietario.
Cabe la posibilidad de que el joven pueda permitirse una hipoteca, pero el banco no tenga las garantías suficientes en el caso de que deje de pagar. Por ello, los padres pueden ejercer como avalista y poner su patrimonio como seguro, para así lograr que el descendiente pueda obtener el dinero necesario.
Planas recordó que esta opción es “arriesgada”, ya que, si el hijo no se hace cargo de los pagos, los avalistas serán los responsables de la deuda y si tampoco pueden acometerla, pueden perder los bienes. Por ello, el experto recomienda “no añadir tu vivienda habitual como aval para tus hijos”.
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