Come dichiarare la vendita di una casa in affitto?

Imposta sul reddito personale sulla vendita di una casa

La vendita di una casa è tassata come plusvaleza o perdita nell'imposta sul reddito personale a seconda che siano stati guadagnati o persi denaro con l'operazione. 

La vendita di una casa deve essere dichiarata nella sezione F2 del modulo 100 dell'Imposta sul Reddito Personale, specificamente a pagina 15 della dichiarazione. Qui deve essere riflessa la plusvaleza o la perdita.

In  Renta Sul sito web, lo troverai nella sezione "Plusvalenze e perdite derivate da trasferimenti di altri beni".

Passo dopo passo per dichiarare la vendita di un appartamento

Questi sono i passaggi che devi seguire per riflettere correttamente la transazione nell'imposta sul reddito dei Privati:

1. Identificare la proprietà e il proprietario:

• Deve essere specificato chi trasferisce e identifica la proprietà .
• Include il riferimento catastale nelle scatole dal 1819 al 1821.
• Indicare se si tratta di una residenza principale, la percentuale di proprietà e la posizione della proprietà nelle caselle 1815-1843.
• Nella casella 1817, seleziona il tipo di bene (in questo caso, una casa).

2. Specificare il tipo di operazione:

• Spunta la casella 1822 se il trasferimento è stato gravoso (vendita, scambio).
• Spunta la casella 1823 se il trasferimento è stato gratuito (donazione, eredità).

3. Inserire le date di acquisto e vendita: inserire le date esatte nelle caselle 1824 (acquisto) e 1825 (vendita).

4. Riflette il valore di trasferimento e acquisizione:

• Il valore di trasferimento (vendita) è indicato nella casella 1826.
• Il valore di acquisizione (acquisto) è inserito nella casella 1830.
• In questa sezione puoi anche indicare se parte del denaro viene utilizzata per reinvestire in una nuova residenza principale o per costituire una rendita vitalizia, che potrebbe essere un'esenzione fiscale.

5. Detrazioni applicabili:

• Puoi aggiungere al valore di acquisizione le tasse pagate, alcune ristrutturazioni e miglioramenti (se hai documenti di supporto), le spese di gestione e notaio e lavora per migliorare l'efficienza energetica. 
• Puoi sottrarre le spese di vendita immobiliare, agenzia, notaio, ecc. dal valore di trasferimento .

6. Risultato: plusvaleza o perdita

• Il programma calcolerà automaticamente se vi è una plusvalenza o una perdita , riflettendola nelle caselle 1831-1833.
• Il riassunto completo della trasmissione apparirà nella casella 1844.

Calcolo della plusvaleza derivante dalla vendita di un immobile

Quello che devi fare per scoprire quanto tassa sul reddito personale viene pagata per la vendita di un appartamento è calcolare l'aumento di capitale ottenuto con l'operazione. Per farlo, il prezzo di acquisto della proprietà deve essere sottratto dal valore di trasferimento della proprietà (il prezzo di vendita).

• Valore di trasferimento: Si riferisce al guadagno netto che hai ottenuto dalla vendita della tua proprietà. Questo deve includere il prezzo di vendita della casa, le spese associate all'operazione, l'imposta sulle plusvalenze comunali e la commissione immobiliare, se presenti.
• Valore di acquisizione: Si riferisce all'investimento totale effettuato nella casa dal momento dell'acquisto fino alla vendita. Ecco alcune spese che hai dovuto affrontare per acquistare la casa: il prezzo di acquisto o valore dichiarato della casa, lavori di miglioramento, ristrutturazioni, riparazioni, ecc., le spese e le tasse derivanti dall'acquisto e dal mutuo.

Tassazione IPRF per la vendita di una casa

Se hai realizzato un profitto dalla vendita della tua casa, devi applicare uno dei seguenti fasce fiscali sul reddito personale, che nel 2026 sono le seguenti:

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Quando sei esentato dal pagamento dell'imposta sul reddito personale per la vendita di una casa?

Se vendi la tua residenza principale, i profitti possono essere esentati da tassazione in alcuni casi: 

• Vendita della residenza principale da parte di persone oltre i 65 anni o da persone in una situazione di dipendenza grave o elevata.
• Vendita della residenza principale per reinvestire il denaro ottenuto nell'acquisto di un'altra casa.
• Anche chi destina l'importo della vendita a una rendita vitalizia, con un limite di 240.000 euro, può beneficiarne. La rendita vitalizia deve essere costituita entro sei mesi dalla data di trasferimento dell'elemento patrimoniale.

• Se la vendita della casa mira a cancellare un debito ipotecario che non può essere pagato (dation in payment), il beneficio è solitamente esente.

Come viene dichiarata la vendita di una casa in un matrimonio?

Viene pagato secondo il regime matrimoniale e la proprietà dei beni nell'atto:

• Matrimonio in comunione di proprietà: Si comprende che il profitto appartenga a entrambi i membri della coppia, quindi viene distribuito al 50% nel ritorno di ciascuno, indipendentemente da chi ha ricevuto il denaro o ha un reddito.
• Separazione dei beni: Ogni coniuge dichiara la parte del profitto che gli corrisponde in base alla sua percentuale di proprietà. Se uno possiede il 70% e l'altro il 30% della casa, il beneficio sarà distribuito anche nei rispettivi rendimenti. 

Le esenzioni dall'imposta sul reddito personale funzionano praticamente allo stesso modo che per la vendita di una casa da parte di una persona individuale:

• Se la coppia vende la propria residenza principale e reinveste l'intera somma nell'acquisto di un'altra residenza principale entro due anni, non pagherà l'imposta sul reddito personale sul guadagno. Se reinvesti solo una parte, sarai tassato solo sulla parte non reinvestita.
• Se entrambi i coniugi hanno 65 anni o più al momento della vendita della loro residenza principale, il guadagno è completamente esente. Ma se solo uno ha 65 anni, sarà esente solo la sua quota del guadagno; l'altro deve pagare le tasse sulle sue.
• Se la proprietà viene trasferita per saldare un debito ipotecario, il guadagno è solitamente esente purché si dimostri che la coppia non possiede altri beni per estinguere il debito.