Bevor Sie mit dem Verkauf eines geerbten Eigenheims beginnen, ist es wichtig, eine Reihe von formalen Schritten zu befolgen. Das erste ist, das Erbe anzunehmen. Hierfür sind bestimmte Unterlagen erforderlich:
Wir können uns in der Situation wiederfinden, ob der Wille existiert oder nicht. Wenn ein Testament vorliegt, erstellt der Notar ein Inventar der Vermögenswerte und Schulden und es wird eine Erbteilungsurkunde erstellt.
Für den Fall, dass kein Testament vorhanden ist, bestimmt der Notar die gesetzlichen Erben und es wird eine Erbenerklärung erstellt, gefolgt von der Teilungsurkunde.
Sobald die Erbschaft angenommen wurde, müssen Sie sich um die mit der Erbschaft verbundenen Steuern kümmern. Zum einen die Erbschafts- und Schenkungssteuer, die bei Erhalt der Erbschaft zu entrichten ist. Die Gebühr variiert je nach Autonomer Gemeinschaft und muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod bezahlt werden.
Die andere Steuer, die gezahlt wird, ist die sogenannte kommunale Kapitalertragssteuer. Diese Steuer berechnet die Wertsteigerung von städtischen Grundstücken und muss ebenfalls innerhalb von sechs Monaten gezahlt werden.
Mit der neuen Erbteilungsurkunde kann das Eigentum an der Immobilie beim Grundbuchamt gegen Zahlung der entsprechenden Steuern geändert werden.
Sobald die Erbschaft angenommen wurde, wurden die entsprechenden Steuern gezahlt, und mit den Änderungen im Grundbuch geht die Immobilie in dem in der Urkunde vereinbarten Verhältnis in das Eigentum der Erben über.
Jetzt ist es an der Zeit , sich unter den Erben abzustimmen, um die nächsten Schritte beim Verkauf des geerbten Eigenheims zu unternehmen. Die Kommunikation zwischen ihnen muss klar und auf der Suche nach einem Konsens sein, so dass die Suche nach professionellem Rat Konflikte vermeiden kann. Es ist gut, um die Immobilie zu bewerten und einen angemessenen Marktpreis festzulegen.
Es wird auch notwendig sein, die Immobilie für den Verkauf vorzubereiten, wie z. B. die Möglichkeit der Reinigung und grundlegender Reparaturen an der Immobilie, um sie für potenzielle Käufer attraktiver zu machen.
Interessenten muss Transparenz über den rechtlichen Status der Immobilie geboten werden und alle Papiere müssen in Ordnung sein. Da die Verhandlung zwischen mehreren Personen, Käufern und Erben, stattfinden kann, ist es am besten, eine flexible und verhandlungsorientierte Haltung beizubehalten, sowohl beim Preis als auch bei den Verkaufsbedingungen.
Wenn schließlich eine Einigung erzielt wird, ist es an der Zeit, einen Kaufvertrag zu formalisieren, der die vereinbarten Bedingungen und die Rechte aller beteiligten Erben enthält.
Sobald die Immobilie verkauft ist, wird das Geld unter den Erben entsprechend ihrem Anteil an der Beteiligung verteilt, aber es muss auch berücksichtigt werden, dass Steuern auf den aus dem Verkauf erzielten Kapitalgewinn durch die Einkommensteuererklärung für das Jahr der Transaktion gezahlt werden müssen
Bei Erbschaften kann es zu Konflikten, Auseinandersetzungen und Konfrontationen kommen. Bankinter empfiehlt, viel Dialog zu führen, mit Zuneigung und Empathie für die Gefühle und Emotionen jedes Erben, um eine gütliche Einigung zu erzielen.
Obwohl eine rechtliche Konfrontation um jeden Preis vermieden werden sollte, gelingt sie nicht immer. Bei Meinungsverschiedenheiten über die Aufteilung des Nachlasses stehen rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, um diese Streitigkeiten beizulegen.
Eine der Möglichkeiten besteht darin, die Beendigung der Eigentumswohnung zu beantragen, was bedeutet, dass die Immobilie in einzelne Teile aufgeteilt wird, so dass jeder Erbe das ausschließliche Eigentum an seinem Anteil hat. So kann jeder frei über seinen Anteil an der Immobilie verfügen und ihn verkaufen oder nutzen, ohne dass es der Zustimmung der anderen Erben bedarf.
Eine weitere Alternative besteht darin , den Teil des Nachlasses an einen Dritten zu verkaufen, was als "Proindiviso-Verkauf" bezeichnet wird. Diese Option ist gültig, wenn sich ein oder mehrere Erben ohne die einstimmige Zustimmung aller Miteigentümer von der Immobilie trennen möchten. Es ist wichtig zu beachten, dass dieser Verkauf getätigt werden kann, aber aufgrund der besonderen Umstände der Transaktion in der Regel unter dem Marktpreis liegt.
Eine andere Situation, die entstehen kann, ist, dass es Widerstand gegen den Verkauf des geerbten Hauses durch einen oder mehrere Erben gibt. In diesen Fällen kann auf die Aufteilung des gemeinschaftlichen Vermögens zurückgegriffen werden. Dieses rechtliche Verfahren zielt darauf ab, Wohnungseigentumskonflikte zu lösen, indem es einem Richter ermöglicht, die Zwangsversteigerung der Immobilie und die anschließende Verteilung des Erlöses unter den Miteigentümern anzuordnen, wenn zwischen ihnen keine Vereinbarung über den freiwilligen Verkauf besteht.
Einer der häufigsten Zweifel unter Erben ist, ob es eine gesetzliche Frist für den Verkauf des geerbten Hauses gibt. Nun, seit September 2021 gibt es in Spanien keine gesetzliche Frist mehr für den Verkauf eines geerbten Hauses. Früher musste man eine gewisse Zeit warten, bevor man die Immobilie verkaufte, aber diese Einschränkung wurde aus dem Hypothekengesetz gestrichen.
Es gibt keine zeitliche Begrenzung mehr, die früher einen vorzeitigen Verkauf verhinderte, was eine größere Flexibilität bei der Vermarktung der Immobilie bietet.
Eine weitere Frage, die sich stellt, ist , wann einer der Erben in der Immobilie wohnt. Für den Fall, dass keine Einigung erzielt wird, könnten die Erben eine Räumungsklage wegen Prekarität einleiten.
Wenn einer der Erben in der geerbten Wohnung wohnt und es keine Vereinbarung zwischen den Miteigentümern über seinen Bestand gibt, können die anderen Erben rechtliche Schritte einleiten, um diese Person zu vertreiben.
In diesen Situationen kann ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden, das als "prekäre Räumung" bekannt ist, durch das der Besitzer ohne Rechtstitel aufgefordert wird, die Immobilie aufzugeben, da ihm eine Vereinbarung oder ein festgelegtes Recht fehlt, das es ihm erlaubt, darin zu bleiben.