Prima di iniziare il processo di vendita di una casa ereditata, è essenziale seguire una serie di passaggi formali. La prima cosa è accettare l'eredità. A tal fine è necessaria una certa documentazione:
Potremmo trovarci nella situazione di sapere se la volontà esiste o meno. Se c'è un testamento, il notaio fa un inventario dei beni e dei debiti e viene creato un atto di divisione dell'eredità.
Ma nel caso in cui non ci sia testamento, il notaio determinerà gli eredi legittimi e verrà generato un atto di dichiarazione degli eredi, seguito dall'atto di divisione.
Una volta accettata l'eredità, bisogna occuparsi delle tasse relative all'eredità: da un lato, l'imposta sulle successioni e sulle donazioni, che deve essere pagata al ricevimento dell'eredità. La sua tassa varia a seconda della comunità autonoma e deve essere pagata entro sei mesi dalla morte.
L'altra imposta che viene pagata è nota come imposta comunale sulle plusvalenze, che calcola l'aumento del valore dei terreni urbani e deve essere pagata entro sei mesi.
Con il nuovo atto di divisione dell'eredità, la proprietà dell'immobile può essere cambiata presso il Catasto, previo pagamento delle relative imposte.
Una volta accettata l'eredità, sono state pagate le tasse corrispondenti e, con le modifiche apportate in Cancelleria, l'immobile diventa di proprietà degli eredi nella proporzione pattuita nell'atto.
Ora è il momento di coordinarsi tra gli eredi per compiere i prossimi passi nella vendita della casa ereditata. La comunicazione tra loro deve essere chiara e alla ricerca del consenso, quindi cercare una consulenza professionale può evitare conflitti. È utile per valutare l'immobile e fissare un prezzo di mercato adeguato.
Sarà inoltre necessario preparare l'immobile per la vendita, come la possibilità di pulizia e riparazioni di base all'immobile, al fine di renderlo più appetibile per i potenziali acquirenti.
Alle parti interessate deve essere offerta trasparenza sullo status giuridico dell'immobile e avere tutti i documenti in regola. Poiché la trattativa può essere tra più persone, acquirenti ed eredi, è meglio mantenere un atteggiamento flessibile e negoziale, sia nel prezzo che nelle condizioni di vendita.
Se si raggiunge finalmente un accordo, è il momento di formalizzare un contratto di vendita che includa le condizioni concordate e i diritti di tutti gli eredi coinvolti.
Non appena l'immobile viene venduto, il denaro viene distribuito tra gli eredi in base alla loro quota di partecipazione, ma bisogna anche tenere conto che le tasse devono essere pagate sulla plusvalenza ottenuta dalla vendita, attraverso la dichiarazione dei redditi delle persone fisiche corrispondente all'anno della transazione
Conflitti, discussioni e scontri possono verificarsi nelle eredità. La raccomandazione di Bankinter è quella di avere molto dialogo, con affetto ed empatia per i sentimenti e le emozioni di ogni erede, cercando di raggiungere un accordo amichevole.
Anche se uno scontro legale dovrebbe essere evitato a tutti i costi, non sempre viene raggiunto. In caso di disaccordo sulla divisione dell'eredità, sono disponibili opzioni legali per risolvere queste controversie.
Una delle possibilità è quella di richiedere la disdetta del condominio, che prevede la divisione dell'immobile in singole parti in modo che ogni erede abbia la proprietà esclusiva della propria porzione. Ciò consente a tutti di disporre liberamente della propria quota di proprietà e di venderla o farne uso senza la necessità del consenso degli altri eredi.
Un'altra alternativa è quella di vendere la porzione di proprietà a terzi, un'azione nota come "vendita proindiviso". Questa opzione è valida quando uno o più eredi desiderano dissociarsi dall'immobile senza l'accordo unanime di tutti i comproprietari. È importante notare che questa vendita può essere effettuata, ma di solito comporta un prezzo inferiore a quello di mercato a causa delle circostanze speciali della transazione.
Un'altra situazione che si può creare è che ci sia opposizione alla vendita della casa ereditata da parte di uno o più eredi. In questi casi si può ricorrere alla divisione dei beni comuni. Questa procedura legale cerca di risolvere i conflitti condominiali, consentendo a un giudice di ordinare la vendita forzata dell'immobile e la successiva distribuzione del ricavato tra i comproprietari, quando non vi è accordo tra loro per la vendita volontaria.
Uno dei dubbi più frequenti tra gli eredi è se esista un termine legale per vendere la casa ereditata. Ebbene, da settembre 2021 non esiste una scadenza legale stabilita per la vendita di una casa ereditata in Spagna. In precedenza, era necessario attendere un certo periodo prima di vendere l'immobile, ma tale restrizione è stata eliminata dalla legge ipotecaria.
Non c'è più il limite di tempo che prima impediva la vendita anticipata, il che offre una maggiore flessibilità per commercializzare l'immobile.
Un'altra domanda che sorge è quando uno degli eredi vive nell'immobile. Nel caso in cui non si raggiunga un accordo, gli eredi potrebbero avviare un'azione di sfratto per precarietà.
Se uno degli eredi risiede nella casa ereditata e non c'è accordo tra i comproprietari per la loro permanenza, gli altri eredi possono intraprendere un'azione legale per sfrattare quella persona.
In queste situazioni, può essere avviata un'azione legale nota come "sfratto precario", attraverso la quale si cerca il possessore senza titolo legale di abbandonare la proprietà, poiché manca di un accordo o di un diritto stabilito che gli consenta di rimanervi.