Avant d’entamer le processus de vente d’une maison héritée, il est essentiel de suivre une série d’étapes formelles. La première chose à faire est d’accepter l’héritage. Certains documents sont nécessaires pour cela :
Nous pouvons nous trouver dans la situation de savoir si la volonté existe ou non. S’il y a un testament, le notaire fait l’inventaire des biens et des dettes et un acte de partage de l’héritage est créé.
Mais dans le cas où il n’y a pas de testament, le notaire déterminera les héritiers légaux et un acte de déclaration des héritiers sera généré, suivi de l’acte de partage.
Une fois l’héritage accepté, vous devez vous occuper des impôts liés à l’héritage. D’une part, les droits de succession et de donation, qui doivent être payés à la réception de l’héritage. Sa redevance varie selon la communauté autonome et doit être payée dans les six mois suivant le décès.
L’autre impôt payé est connu sous le nom d’impôt municipal sur les gains en capital. Cet impôt calcule l’augmentation de la valeur des terrains urbains et doit également être payé dans les six mois.
Avec le nouvel acte de partage de l’héritage, la propriété de la propriété peut être modifiée au registre foncier, moyennant le paiement des impôts correspondants.
Une fois l’héritage accepté, les impôts correspondants ont été payés et, avec les modifications apportées au registre, le bien devient la propriété des héritiers dans la proportion convenue dans l’acte.
Maintenant, il est temps de coordonner entre les héritiers pour passer aux prochaines étapes de la vente de la maison héritée. La communication entre eux doit être claire et dans la recherche d’un consensus, de sorte que demander l’avis d’un professionnel peut éviter les conflits. Il est bon pour évaluer le bien et fixer un prix de marché approprié.
Il sera également nécessaire de préparer la propriété à la vente, comme la possibilité de nettoyage et de réparations de base à la propriété, afin de la rendre plus attrayante pour les acheteurs potentiels.
Les parties intéressées doivent se voir offrir la transparence sur le statut juridique du bien et avoir tous les documents en règle. Comme la négociation peut se faire entre plusieurs personnes, acheteurs et héritiers, il est préférable de garder une attitude flexible et négociatrice, tant dans le prix que dans les conditions de vente.
Si un accord est finalement trouvé, il est temps de formaliser un contrat de vente qui comprend les conditions convenues et les droits de tous les héritiers concernés.
Dès la vente du bien, l’argent est réparti entre les héritiers en fonction de leur part de participation, mais il faut également tenir compte du fait que des impôts doivent être payés sur la plus-value obtenue lors de la vente, par le biais de la déclaration d’impôt sur le revenu des personnes physiques correspondant à l’année de la transaction
Des conflits, des disputes et des confrontations peuvent survenir dans les héritages. La recommandation de Bankinter est d’avoir beaucoup de dialogue, avec de l’affection et de l’empathie pour les sentiments et les émotions de chaque héritier, en essayant de parvenir à un accord à l’amiable.
Bien qu’une confrontation juridique doive être évitée à tout prix, elle n’est pas toujours réalisée. En cas de désaccord concernant le partage de la succession , il existe des options juridiques pour résoudre ces litiges.
L’une des possibilités est de demander la résiliation de la copropriété, ce qui implique de diviser le bien en parties individuelles afin que chaque héritier ait la propriété exclusive de sa part. Cela permet à chacun de disposer librement de sa part du bien et de le vendre ou d’en faire usage sans avoir besoin du consentement des autres héritiers.
Une autre solution consiste à vendre la partie de la succession à un tiers, une action connue sous le nom de « vente proindiviso ». Cette option est valable lorsqu’un ou plusieurs héritiers souhaitent se dissocier du bien sans l’accord unanime de tous les copropriétaires. Il est important de noter que cette vente peut être réalisée, mais qu’elle implique généralement un prix inférieur à celui du marché en raison des circonstances particulières de la transaction.
Une autre situation qui peut être créée est qu’il y a opposition à la vente de la maison héritée par un ou plusieurs des héritiers. Dans ces cas, on peut recourir au partage des biens communs. Cette procédure judiciaire vise à résoudre les conflits de copropriété, en permettant à un juge d’ordonner la vente forcée de l’immeuble et la répartition ultérieure du produit entre les copropriétaires, lorsqu’il n’y a pas d’accord entre eux pour la vente volontaire.
L’un des doutes les plus fréquents chez les héritiers est de savoir s’il existe un délai légal pour vendre la maison héritée. Eh bien, depuis septembre 2021, il n’y a pas de délai légal établi pour vendre une maison héritée en Espagne. Auparavant, il fallait attendre un certain temps avant de vendre la propriété, mais cette restriction a été éliminée de la loi hypothécaire.
Il n’y a plus de limite de temps qui empêchait auparavant la vente anticipée, ce qui offre une plus grande flexibilité pour commercialiser le bien.
Une autre question qui se pose est de savoir quand l’un des héritiers habite dans la propriété. Dans le cas où un accord n’est pas trouvé, les héritiers pourraient engager une action en éviction pour précarité.
Si l’un des héritiers réside dans la maison héritée et qu’il n’y a pas d’accord entre les copropriétaires pour leur permanence, les autres héritiers peuvent intenter une action en justice pour expulser cette personne.
Dans ces situations, une action en justice connue sous le nom d'« expulsion précaire » peut être intentée, par laquelle le possesseur sans titre légal est invité à abandonner la propriété, car il ne dispose pas d’un accord ou d’un droit établi qui lui permet d’y rester.