Voordat u begint met het verkopen van een geërfd huis, is het essentieel om een reeks formele stappen te volgen. Het eerste is om de erfenis te accepteren. Hiervoor is bepaalde documentatie nodig:
We kunnen ons in de situatie bevinden of de wil al dan niet bestaat. Als er een testament is, maakt de notaris een inventaris op van de bezittingen en schulden en wordt er een akte van verdeling van de nalatenschap opgemaakt.
Maar in het geval dat er geen testament is, zal de notaris de wettelijke erfgenamen bepalen en zal er een akte van verklaring van erfgenamen worden gegenereerd, gevolgd door de akte van verdeling.
Zodra de erfenis is aanvaard, moet u zorgen voor de belastingen die verband houden met de erfenis. Enerzijds de erf- en schenkbelasting, die moet worden betaald bij ontvangst van de erfenis. De vergoeding varieert naargelang de autonome gemeenschap en moet binnen zes maanden na overlijden worden betaald.
De andere belasting die wordt betaald, staat bekend als de gemeentelijke vermogenswinstbelasting. Deze belasting berekent de waardestijging van stedelijke grond en moet ook binnen zes maanden worden betaald.
Met de nieuwe akte van verdeling van de erfenis kan de eigendom van het onroerend goed worden gewijzigd bij het Kadaster, tegen betaling van de bijbehorende belastingen.
Zodra de erfenis is aanvaard, zijn de bijbehorende belastingen betaald en met de wijzigingen die in het register zijn aangebracht, wordt het onroerend goed eigendom van de erfgenamen in de verhouding die in de akte is overeengekomen.
Nu is het tijd om te coördineren tussen de erfgenamen om de volgende stappen te zetten in de verkoop van de geërfde woning. De communicatie tussen hen moet duidelijk zijn en op zoek naar consensus, zodat het inwinnen van professioneel advies conflicten kan voorkomen. Het is goed voor het waarderen van het onroerend goed en het bepalen van een geschikte marktprijs.
Het zal ook nodig zijn om het onroerend goed verkoopklaar te maken, zoals de mogelijkheid van schoonmaak en basisreparaties aan het onroerend goed, om het aantrekkelijker te maken voor potentiële kopers.
Geïnteresseerden moeten transparantie krijgen over de juridische status van het onroerend goed en alle papieren in orde hebben. Aangezien de onderhandelingen tussen meerdere personen kunnen plaatsvinden, kopers en erfgenamen, is het het beste om een flexibele en onderhandelingshouding aan te nemen, zowel in de prijs als in de verkoopvoorwaarden.
Als er uiteindelijk een akkoord wordt bereikt, is het tijd om een verkoopcontract te formaliseren waarin de overeengekomen voorwaarden en de rechten van alle betrokken erfgenamen zijn opgenomen.
Zodra het onroerend goed wordt verkocht, wordt het geld verdeeld onder de erfgenamen op basis van hun aandeel in de participatie, maar er moet ook rekening mee worden gehouden dat er belastingen moeten worden betaald op de meerwaarde die uit de verkoop wordt verkregen, via de aangifte in de personenbelasting die overeenkomt met het jaar van de transactie
Conflicten, ruzies en confrontaties kunnen voorkomen in erfenissen. De aanbeveling van Bankinter is om veel dialoog te voeren, met genegenheid en empathie voor de gevoelens en emoties van elke erfgenaam, in een poging om tot een minnelijke schikking te komen.
Hoewel een juridische confrontatie koste wat kost moet worden vermeden, wordt deze niet altijd bereikt. Als er onenigheid is over de verdeling van de nalatenschap , zijn er juridische mogelijkheden om deze geschillen op te lossen.
Een van de mogelijkheden is om de beëindiging van het condominium aan te vragen, wat inhoudt dat het onroerend goed in afzonderlijke delen wordt verdeeld, zodat elke erfgenaam het exclusieve eigendom heeft over zijn deel. Hierdoor kan iedereen vrij over zijn deel van het onroerend goed beschikken en het verkopen of gebruiken zonder dat daarvoor toestemming van de andere erfgenamen nodig is.
Een ander alternatief is om het deel van de nalatenschap aan een derde partij te verkopen, een actie die bekend staat als een 'proindiviso-verkoop'. Deze optie is geldig wanneer één of meerdere erfgenamen zich wensen te distantiëren van het onroerend goed zonder unaniem akkoord van alle mede-eigenaars. Het is belangrijk op te merken dat deze verkoop kan worden gedaan, maar dat het meestal gaat om een prijs die onder de marktprijs ligt vanwege de bijzondere omstandigheden van de transactie.
Een andere situatie die kan ontstaan is dat er verzet is tegen de verkoop van de geërfde woning door een of meer van de erfgenamen. In deze gevallen kan een beroep worden gedaan op de verdeling van het gemeenschappelijk vermogen. Deze juridische procedure is bedoeld om condominiumconflicten op te lossen, waardoor een rechter de gedwongen verkoop van het onroerend goed en de daaropvolgende verdeling van de opbrengst onder de mede-eigenaars kan bevelen, wanneer er tussen hen geen overeenkomst is voor de vrijwillige verkoop.
Een van de meest voorkomende twijfels bij erfgenamen is of er een wettelijke termijn is om het geërfde huis te verkopen. Welnu, sinds september 2021 is er geen wettelijke termijn meer voor de verkoop van een geërfd huis in Spanje. Voorheen was het verplicht om een bepaalde periode te wachten met de verkoop van het onroerend goed, maar die beperking werd uit de hypotheekwet geschrapt.
Er is niet langer de tijdslimiet die voorheen vervroegde verkoop verhinderde, wat meer flexibiliteit biedt om het onroerend goed op de markt te brengen.
Een andere vraag die opkomt is wanneer een van de erfgenamen in het pand woont. In het geval dat er geen overeenstemming wordt bereikt, kunnen de erfgenamen een ontruimingsactie wegens onzekerheid starten.
Als een van de erfgenamen in de geërfde woning woont en er geen overeenkomst is tussen de mede-eigenaars over hun duurzaamheid, kunnen de andere erfgenamen juridische stappen ondernemen om die persoon uit te zetten.
In deze situaties kan een rechtszaak worden aangespannen die bekend staat als "precaire uitzetting", waarbij de bezitter zonder wettelijke titel wordt verzocht het onroerend goed te verlaten, aangezien hij geen overeenkomst of gevestigd recht heeft dat hem in staat stelt erin te blijven.