Provinsdomstolen i Malaga har nettopp bekreftet at en nabo må rive en vegg reist uten tillatelse mellom garasjeplassen og lagerrommet, ettersom arbeidet bryter med loven om horisontal eiendom og endrer bygningens utforming.
I setningenRetten finner ikke diskriminerende behandling eller brudd på rettigheter fra samfunnets side, men den finner et arbeid utført uten riktig tillatelse, noe som er tilstrekkelig til å beordre rivingen.
Konflikten stammer fra byggingen av en innhegning som skilte (og samtidig funksjonelt koblet sammen) et garasjeområde og et lagerrom. Arbeidet ble utført uten forhåndsgodkjenning fra eierfellesskapet, et vesentlig krav dersom handlingen endrer eiendommens utforming, plantegning eller bruk, uavhengig av om det direkte påvirker et spesifikt felles element. I møte med denne situasjonen innkalte lokalsamfunnet til et ekstraordinært møte for å ta tak i problemet og avgjøre hvordan de skulle handle i møte med arbeidet som allerede var i gang.
På møtet, som ble holdt i januar 2020, ble eierne enige om å kreve at naboen fjernet veggen innen en uke. De gjorde det også klart at hvis han ikke gjorde det, ville samfunnet iverksette rettslige skritt. Eieren valgte å utfordre avtalen, med påstand om ulik behandling og påstått misbruk av rettigheter.
Førsteinstans nr. 4 i Torremolinos avviste disse argumentene: arbeidet var utført uten tillatelse, og det var nok til å erklære det ulovlig. I tillegg tok han hensyn til at mangelen på autorisasjon ble erkjent allerede på selve møtet.
Domstolen i Malaga var, i sin avgjørelse av anken, enda tydeligere i å påpeke at det ikke var et mindre arbeid, men en intervensjon som innebar lukking av perimeteren av et opprinnelig åpent område, den funksjonelle foreningen av garasje og lagerrom, en økning i overflateareal ved aggregering og en endring av planløsningen og bygningens opprinnelige utforming. Siden den hadde blitt utført uten tillatelse, kunne ikke aksjonen opprettholdes, og samfunnet hadde rett til å kreve at den ble revet.
En av forsvarsaksene var å hevde at andre naboer hadde utført lignende arbeider uten konsekvenser. Retten avkrefter lett dette argumentet, og minner om at eksistensen av arbeider utført av samme enhet uten tillatelse ikke var bevist, og at de nevnte handlingene som eksempel tidligere var innlevert og godkjent av styret, med eieren som bevisbyrden for den påståtte diskrimineringen.
Dommen analyserer også om samfunnet har begått brudd på rettigheter, i samsvar med artikkel 7 i sivilloven og Høyesteretts doktrine. For at det skal foreligge misbruk, minner kammeret om, må elementer som uberettiget skade, hensikt om å skade og en unormal eller uforholdsmessig utøvelse av retten være til stede.
Ingenting av dette blir verdsatt når et samfunn handler for å bevare lovligheten og unngå uautoriserte endringer på bygningen, og retten fremhever at denne handlingen er legitim, proporsjonal og i samsvar med de planlagte kanalene.
På den annen side anser provinsdomstolen avtalen som gyldig for utøvelse av rettslige handlinger, da den ble vedtatt i henhold til de nødvendige flertallene i < en cmp-ltrk="[Artikkel] Inline avsnitt" cmp-ltrk-idx="2" data-mrf-link="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906&p=20250724&tn=1#adiecisiete" href="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906&p=20250724&tn=1#adiecisiete" mrfobservableid="98F0946F-6B2F-47C7-AC4A-10ABC3E478D7">Artikkel 17 i loven om horisontal eiendom, som minner om at å hindre tilgang til domstolene ville krenke retten til effektiv rettslig beskyttelse, anerkjent i < a cmp-ltrk="[Artikkel] Inline-avsnitt" cmp-ltrk-idx="3" data-mrf-link="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1978-31229&p=20240217&tn=1#a24" href="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1978-31229&p=20240217&tn=1#a24" mrfobservableid="6772c8cb-275a-48f6-b38e-13b0c95e1b1d">artikkel 24.1 i den spanske grunnloven.
Resolusjonen sender et tydelig signal til eiere og lokalsamfunn: arbeider som endrer felles elementer eller bygningens utforming krever forhåndsgodkjenning, og hvis dette ikke oppnås, kan konsekvensene bli riving og rettslige rettssaker. En påminnelse til om at i det horisontale eiendomsregimet innebærer det betydelige juridiske og økonomiske risikoer å handle uten forhåndsgodkjenning.
Som vi har sett, selv om garasjen er et privat element, kan samfunnet kreve riving hvis arbeidet endrer bygningens utforming, planløsning, bruk eller felles elementer, og spesielt når det er utført uten forhåndsgodkjenning. Domstolene forstår at retten til eiendom under det horisontale eiendomsregimet ikke er absolutt og har sine begrensninger i fellesskapets generelle interesse.
Eieren kan være forpliktet til å dekke hele kostnaden for rivingen, kostnadene ved å erstatte den til opprinnelig tilstand og, ved en kostnadsordre, honorarene til advokaten og samfunnsadvokaten , samt eventuelle tekniske eller sakkyndige rapporter. Så den økonomiske påvirkningen kan være svært stor.
For å unngå problemer, be om forhåndsgodkjenning fra ditt lokalsamfunn, presenter et klart og detaljert prosjekt, vent på styrets godkjenning før arbeidet starter, og sørg for at det finnes en skriftlig dokumentasjon på godkjenningen. Å handle på denne måten vil unngå ubehagelige rettslige prosesser, unødvendige kostnader og langsiktige problemer.
Erfaring viser at mange konflikter i eierfellesskap oppstår fra feiltolkninger av eiendomsretten. De nåværende forskriftene og rettspraksisen er klare: i det horisontale eiendomsregimet utgjør arbeider uten forhåndsgodkjenning en høy juridisk risiko, og samfunnet har effektive juridiske verktøy for å kreve gjenopprettelse til opprinnelig tilstand. Å kjenne disse grensene før du handler er den beste måten å unngå langvarige, kostbare og i mange tilfeller tapte rettssaker på forhånd.