Il Tribunale Provinciale di Malaga ha appena confermato che un vicino dovrà demolire un muro eretto senza autorizzazione tra il suo garage e il suo magazzino, considerando che il lavoro viola la Legge sulla Proprietà Orizzontale e modifica la configurazione dell'edificio.
In la frase, la Corte non rileva trattamenti discriminatori, né abusi dei diritti da parte della comunità, ma rileva che un lavoro sia stato eseguito senza la dovuta autorizzazione, sufficiente a ordinarne la demolizione.
Il conflitto risale alla costruzione di un recinto che separava (e allo stesso tempo collegava di fatto) uno spazio garage e un magazzino. Il lavoro è stato eseguito senza autorizzazione preventiva da parte della comunità dei proprietari, un requisito essenziale se l'azione modifica la configurazione della proprietà, la pianta o il suo utilizzo, indipendentemente dal fatto che influenzi direttamente un elemento comune specifico. Di fronte a questa situazione, la comunità convocò una riunione straordinaria per affrontare il problema e decidere come agire di fronte ai lavori già in corso.
Durante la riunione, tenutasi nel gennaio 2020, i proprietari hanno concordato di richiedere al vicino di rimuovere il muro entro una settimana. Hanno anche chiarito che, se non lo avesse fatto, la comunità avrebbe intrapreso azioni legali. Il proprietario ha scelto di contestare l'accordo, sostenendo un trattamento ineguale e un presunto abuso dei diritti.
La Corte di Primo Grado n. 4 di Torremolinos respinse queste argomentazioni: il lavoro era stato eseguito senza permesso, e ciò era sufficiente per dichiararlo illegale. Inoltre, tenne conto del fatto che la mancanza di autorizzazione fu riconosciuta già durante la riunione.
La Corte di Malaga, nel risolvere l'appello, fu ancora più esplicita nel sottolineare che non si trattava di un lavoro minore, ma di un intervento che prevedeva la chiusura perimetrale di uno spazio originariamente aperto, l'unione funzionale tra garage e deposito, un aumento della superficie tramite aggregazione e una modifica della pianta e della configurazione originale dell'edificio. Poiché era stata eseguita senza autorizzazione, l'azione non poteva essere mantenuta e la comunità aveva il diritto di chiederne la demolizione.
Uno degli assi della difesa era sostenere che altri vicini avessero compiuto azioni simili senza conseguenze. La Corte smentisce facilmente questo argomento, ricordando che l'esistenza di opere dello stesso ente effettuate senza autorizzazione non è stata provata e che le azioni citate come esempio erano state precedentemente presentate e approvate dal consiglio, con il proprietario a compiere di dimostrare la presunta discriminazione.
La sentenza analizza inoltre se la comunità abbia commesso un abuso di diritti, in conformità con articolo 7 del Codice Civile e la dottrina della Corte Suprema. Perché vi sia abuso, ricorda la Camera, devono essere presenti elementi come danni ingiustificati , intento di danneggiare e un esercizio anomalo o sproporzionato del diritto.
Niente di tutto ciò viene apprezzato quando una comunità agisce per preservare la legalità ed evitare modifiche non autorizzate all'edificio, la Corte sottolineando che questa azione è legittima, proporzionata e conforme ai canali previsti.
D'altra parte, il tribunale provinciale considera l'accordo valido per l'esercizio delle azioni legali poiché è stato adottato secondo le maggioranze richieste nel < un cmp-ltrk="[Articolo] Paragrafo in linea" cmp-ltrk-idx="2" data-mrf-link="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906&p=20250724&tn=1#adiecisiete" href="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906&p=20250724&tn=1#adiecisiete" mrfobservableid="98f0946f-6b2f-47c7-ac4a-10abc3e478d7">articolo 17 della Legge sulla Proprietà Orizzontale, ricordando che impedire l'accesso ai tribunali violerebbe il diritto a una protezione giudiziaria efficace, riconosciuto in < un cmp-ltrk="[Articolo] Paragrafo in linea" cmp-ltrk-idx="3" data-mrf-link="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1978-31229&p=20240217&tn=1#a24" href="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1978-31229&p=20240217&tn=1#a24" mrfobservableid="6772c8cb-275a-48f6-b38e-13b0c95e1b1d">articolo 24.1 della Costituzione spagnola.
La risoluzione invia un messaggio chiaro ai proprietari e alle comunità: le opere che modificano elementi comuni o la configurazione dell'edificio necessitano di un'autorizzazione preventiva e, se questa non viene ottenuta, le conseguenze possono essere demolizioni e cause legali. Un ulteriore promemoria che, nel regime della proprietà orizzontale, agire senza autorizzazione preventiva comporta rischi legali ed economici significativi.
Come abbiamo visto, anche se il garage è un elemento privato, la comunità può richiedere la demolizione se i lavori modificano la configurazione dell'edificio, la pianta, il suo utilizzo o gli elementi comuni, e soprattutto se eseguiti senza autorizzazione preventiva. I tribunali comprendono che il diritto alla proprietà secondo il regime di proprietà orizzontale non è assoluto e ne trova i limiti nell'interesse generale della comunità.
Il proprietario può essere obbligato a sostenere l'intero costo della demolizione, i costi per la sua riportazione allo stato originale e, in caso di ordinanza per le spese, le parcelle dell'avvocato e dell'avvocato comunitario, nonché eventuali rapporti tecnici o di esperto. Quindi l'impatto economico può essere molto elevato.
Per evitare problemi, richiedi un'autorizzazione preventiva alla tua comunità, presenta un progetto chiaro e dettagliato, attendi l'accordo del consiglio prima di iniziare i lavori e assicurati che ci sia un verbale scritto dell'approvazione. Comportarsi in questo modo eviterà procedimenti legali spiacevoli, costi inutili e problemi a lungo termine.
L'esperienza dimostra che molti conflitti nelle comunità di proprietari nascono da interpretazioni errate della legge sulla proprietà. Le normative e la giurisprudenza attuali sono chiare: nel regime di proprietà orizzontale, le opere senza autorizzazione preventiva presentano un alto rischio legale, e la comunità dispone di strumenti legali efficaci per richiedere il ripristino allo stato originale. Conoscere questi limiti prima di agire è il modo migliore per evitare in anticipo contenziosi lunghi, costosi e, in molti casi, persi.