De Provinciale Rechtbank van Malaga heeft zojuist bevestigd dat een buurvrouw een muur moet slopen die zonder toestemming tussen haar garage en haar opslagruimte is opgetrokken, aangezien het werk in strijd is met de Wet op Horizontale Eigendommen en de configuratie van het gebouw verandert.
In de zin, de rechtbank vindt geen discriminerende behandeling of misbruik van rechten door de gemeenschap, maar wel een werk uitgevoerd zonder de juiste toestemming, wat voldoende is om de sloop ervan te bevelen.
Het conflict gaat terug tot de bouw van een omheining die een garage en een opslagruimte scheidde (en tegelijkertijd functioneel verbond). Het werk werd uitgevoerd zonder voorafgaande toestemming van de gemeenschap van eigenaren, een essentiële vereiste als de handeling de indeling van het pand, de plattegrond of het gebruik ervan verandert, ongeacht of het direct een specifiek gemeenschappelijk element beïnvloedt. Geconfronteerd met deze situatie riep de gemeenschap een buitengewone vergadering bijeen om het probleem aan te pakken en te beslissen hoe te handelen in het licht van al gaande werkzaamheden.
Tijdens de vergadering in januari 2020 kwamen de eigenaren overeen de buurman te verplichten de muur binnen een week te verwijderen. Ze maakten ook duidelijk dat als hij dat niet deed, de gemeenschap juridische stappen zou ondernemen. De eigenaar koos ervoor de overeenkomst aan te vechten en stelde ongelijke behandeling en een vermeend misbruik van rechten aan.
Het Hof van Eerste Aanleg nr. 4 van Torremolinos verwierp deze argumenten: het werk was zonder toestemming uitgevoerd, en dat was voldoende om het illegaal te verklaren. Daarnaast hield hij rekening met het feit dat het ontbreken van toestemming tijdens de bijeenkomst zelf werd erkend.
Het Hof van Malaga was bij het behandelen van het beroep nog explicieter door te wijzen op dat het geen klein werk was, maar een interventie waarbij een oorspronkelijk open ruimte werd afgesloten, en dat de functionele combinatie van garage en opslagruimte inhield. een toename van het oppervlak door aggregatie en een wijziging van de plattegrond en de oorspronkelijke configuratie van het gebouw. Omdat deze zonder toestemming was uitgevoerd, kon de actie niet worden voortgezet en had de gemeenschap het recht om de sloop ervan te eisen.
Een van de pijlers van de verdediging was te beweren dat andere buren soortgelijke werkzaamheden hadden verricht zonder gevolgen. De rechtbank ontmantelt dit argument gemakkelijk en herinnert eraan dat het bestaan van werken van dezelfde entiteit zonder toestemming niet is bewezen en dat de als voorbeeld genoemde acties eerder door de raad waren ingediend en goedgekeurd, waarbij de eigenaar de bewijslast droeg om de vermeende discriminatie te bewijzen.
Het vonnis analyseert ook of de gemeenschap een misbruik van rechten heeft gepleegd, overeenkomstig artikel 7 van het Burgerlijk Wetboek en de doctrine van het Hooggerechtshof. Om sprake te maken van misbruik, herinnert de Kamer, moeten elementen als ongerechtvaardigde schade, opzet tot schade en een abnormale of onevenredige uitoefening van het recht aanwezig zijn.
Niets hiervan wordt gewaardeerd wanneer een gemeenschap handelt om legaliteit te behouden en ongeoorloofde wijzigingen aan het gebouw te voorkomen; de rechtbank benadrukt dat deze actie legitiem, proportioneel en in overeenstemming is met de geplande kanalen.
Aan de andere kant acht de provinciale rechtbank de overeenkomst als geldig voor het uitoefenen van juridische procedures omdat deze werd aangenomen volgens de vereiste meerderheden in < een cmp-ltrk="[Artikel] Inline paragraaf" cmp-ltrk-idx="2" data-mrf-link="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906&p=20250724&tn=1#adiecisiete" href="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906&p=20250724&tn=1#adiecisiete" mrfobservableid="98F0946F-6B2F-47C7-ac4A-10ABC3E478D7">Artikel 17 van de Wet op Horizontaal Eigendom, waarin wordt herinnerd dat het voorkomen van toegang tot de rechtbanken het recht op effectieve rechterlijke bescherming zou schenden, erkend in < een CMP-ltrk="[Artikel] Inline alinea" cmp-ltrk-idx="3" data-mrf-link="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1978-31229&p=20240217&tn=1#a24" href="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1978-31229&p=20240217&tn=1#a24" mrfobservableid="6772c8cb-275A-48f6-b38e-13b0c95e1b1d">Artikel 24.1 van de Spaanse Grondwet.
De resolutie geeft een duidelijke boodschap aan eigenaren en gemeenschappen: werken die gemeenschappelijke elementen of de configuratie van het gebouw veranderen, vereisen voorafgaande goedkeuring, en als dit niet wordt verkregen, kan het gevolg sloop en juridische procedures zijn. Nog een herinnering dat in het horizontale eigendomsregime handelen zonder voorafgaande toestemming aanzienlijke juridische en economische risico's met zich meebrengt.
Zoals we hebben gezien, kan de gemeenschap, zelfs als de garage een privé-element is, sloop eisen als het werk de indeling van het gebouw, de plattegrond, het gebruik of de gemeenschappelijke elementen verandert, en vooral als het zonder voorafgaande toestemming is uitgevoerd . De rechtbanken begrijpen dat het recht op eigendom onder het horizontale eigendomsregime niet absoluut is en zijn grenzen vindt in het algemeen belang van de gemeenschap.
De eigenaar kan verplicht zijn de volledige kosten van de sloop, de kosten voor het vervangen van de sloop naar de oorspronkelijke staat en, in geval van een kostenbevel, de kosten van de advocaat en de gemeenschapsadvocaat , evenals eventuele technische of deskundige rapporten, op zich te nemen . De economische impact kan dus erg groot zijn.
Om problemen te voorkomen, vraag vooraf toestemming aan je gemeenschap, presenteer een duidelijk en gedetailleerd project, wacht op de goedkeuring van de raad voordat je begint en zorg ervoor dat er een schriftelijk verslag van de goedkeuring is . Op deze manier voorkomen je onaangename juridische procedures, Onnodige kosten en langdurige problemen.
De
ervaring leert dat veel conflicten in eigenarengemeenschappen voortkomen uit misinterpretaties van het eigendomsrecht. De huidige regelgeving en jurisprudentie zijn duidelijk: in het horizontale eigendomsregime vormen werken zonder voorafgaande toestemming een groot juridisch risico, en beschikt de gemeenschap over effectieve juridische middelen om herstel naar de oorspronkelijke staat te eisen. Deze limieten kennen voordat u handelt, is de beste manier om langdurige, kostbare en in veel gevallen verloren rechtszaken van tevoren te voorkomen.