Provinsdomstolen i Malaga har just bekräftat att en granne måste riva en vägg som byggts utan tillstånd mellan hennes garage och hennes förråd, eftersom arbetet bryter mot lagen om horisontell egendom och förändrar byggnadens utformning.
I meningen, domstolen finner varken diskriminerande behandling eller missbruk av rättigheter från samhällets sida, men den finner ett arbete utfört utan behörigt tillstånd, vilket är tillräckligt för att beordra rivningen.
Konflikten går tillbaka till byggandet av en inhägnad som separerade (och samtidigt funktionellt förenade) ett garageutrymme och ett förråd. Arbetet utfördes utan föregående tillstånd från ägargemenskapen, vilket är ett nödvändigt krav om åtgärden ändrar fastighetens utformning, planlösning eller användning, oavsett om det direkt påverkar ett specifikt gemensamt element. Inför denna situation sammankallade samhället ett extraordinärt möte för att ta itu med problemet och besluta hur man skulle agera med tanke på de redan pågångna arbetena.
Vid mötet i januari 2020 kom ägarna överens om att kräva att grannen skulle ta bort väggen inom en vecka. De klargjorde också att om han inte gjorde det, skulle samhället vidta rättsliga åtgärder. Ägaren valde att utmana avtalet och hävdade ojämlik behandling och påstådd rättsmissbruk.
Första instans nr 4 i Torremolinos avvisade dessa argument: arbetet hade utförts utan tillstånd, och det var tillräckligt för att förklara det olagligt. Dessutom tog han hänsyn till att bristen på tillstånd uppmärksammades redan vid själva mötet.
Domstolen i Malaga var ännu tydligare i sin avgörande av överklagandet att det inte var ett mindre arbete, utan en intervention som innebar att en ursprungligen öppen yta stängdes av perimetern , den funktionella föreningen av garage och förråd. en ökning av ytan genom aggregation och en förändring av planlösningen och byggnadens ursprungliga utformning. Eftersom den hade genomförts utan tillstånd kunde åtgärden inte upprätthållas och samhället hade rätt att kräva dess rivning.
En av försvarets axlar var att hävda att andra grannar hade utfört liknande arbeten utan konsekvenser. Domstolen demonterar enkelt detta argument och påminner om att förekomsten av arbeten av samma enhet utförda utan tillstånd inte bevisades och att de åtgärder som nämnts som exempel tidigare hade lämnats in och godkänts av styrelsen, där ägaren bar bevisbördan för den påstådda diskrimineringen.
Domen analyserar också om samhället begått ett rättsmissbruk, i enlighet med artikel 7 i civillagen och Högsta domstolens doktrin. För att det ska förekomma missbruk, påminner kammaren, måste element som obefogad skada, avsikt att skada och en onormal eller oproportionerlig utövande av rätten föreligga.
Inget av detta uppskattas när ett samhälle agerar för att bevara lagligheten och undvika obehöriga förändringar av byggnaden, domstolen påpekar att denna åtgärd är legitim, proportionerlig och i enlighet med de planerade kanalerna.
Å andra sidan anser provinsdomstolen att avtalet är giltigt för att utöva rättsliga åtgärder eftersom det antogs enligt de majoriteter som krävs i < cmp-ltrk="[Artikel] Inline-stycke" cmp-ltrk-idx="2" data-mrf-link="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906&p=20250724&tn=1#adiecisiete" href="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906&p=20250724&tn=1#adiecisiete" mrfobservableid="98F0946F-6B2F-47C7-ac4A-10ABC3E478D7">Artikel 17 i lagen om horisontell egendom, som påminner om att förhindra tillgång till domstolar skulle kränka rätten till effektivt rättsligt skydd, erkänd i < en cmp-ltrk="[Artikel] Inline-stycke" cmp-ltrk-idx="3" data-mrf-link="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1978-31229&p=20240217&tn=1#a24" href="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1978-31229&p=20240217&tn=1#a24" mrfobservableid="6772c8cb-275a-48f6-b38e-13b0c95e1b1d">artikel 24.1 i den spanska konstitutionen.
Resolutionen sänder ett tydligt budskap till ägare och samhällen: arbeten som förändrar gemensamma delar eller byggnadens konfiguration kräver förhandsgodkännande, och om detta inte erhålls kan konsekvenserna bli rivning och rättsliga tvister. Ytterligare en påminnelse om att i det horisontella egendomssystemet innebär det betydande juridiska och ekonomiska risker att agera utan föregående tillstånd.
Som vi har sett, även om garaget är en privat del kan samhället kräva rivning om arbetet ändrar byggnadens konfiguration, planlösning, användning eller gemensamma delar, och särskilt när det har utförts utan föregående tillstånd. Domstolarna förstår att rätten till egendom enligt det horisontella egendomsregimen inte är absolut och har sina begränsningar i gemenskapens allmänna intresse.
Ägaren kan vara skyldig att stå för hela kostnaden för rivningen, kostnaderna för att återställa den till dess ursprungliga skick och, vid ett kostnadsbeslut, advokatens och samhällsadvokatens arvoden samt eventuella tekniska eller expertutlåtanden. Så den ekonomiska påverkan kan vara mycket stor.
För att undvika problem, begär förhandsgodkännande från din kommun, presentera ett tydligt och detaljerat projekt, vänta på styrelsens godkännande innan arbetet påbörjas och se till att det finns en skriftlig dokumentation av godkännandet. Att agera på detta sätt undviker obehagliga rättsliga processer, onödiga kostnader och långsiktiga problem.
Erfarenheten visar att många konflikter i ägargemenskaper uppstår ur feltolkningar av fastighetsrätten. De nuvarande reglerna och rättspraxisen är tydliga: i det horisontella fastighetssystemet utgör verk utan föregående tillstånd en hög juridisk risk, och samhället har effektiva juridiska verktyg för att kräva återställning till ursprungstillståndet. Att känna till dessa gränser innan man agerar är det bästa sättet att undvika långvariga, kostsamma och i många fall förlorade rättegångar i förväg.