La Audiencia Provincial de Málaga acaba de confirmar que una vecina tendrá que demoler un muro levantado sin autorización entre su plaza de garaje y su trastero, al considerar que la obra vulnera la Ley de Propiedad Horizontal y altera la configuración del edificio.
En la sentencia, el tribunal no aprecia trato discriminatorio, ni abuso de derecho por parte de la comunidad, pero sí una obra ejecutada sin la debida autorización, lo que basta para ordenar su derribo.
El conflicto se remonta a la construcción de un cerramiento que separaba (y a la vez unía funcionalmente) una plaza de garaje y un trastero. La obra se realizó sin solicitar previamente autorización a la comunidad de propietarios, requisito imprescindible si la actuación altera la configuración del inmueble, su planta o su uso, con independencia de que afecte de forma directa a un elemento común concreto. Ante esta situación, la comunidad convocó una junta extraordinaria para abordar el problema y decidir cómo actuar frente a unas obras que ya estaban en marcha.
En la junta, celebrada en enero de 2020, los propietarios acordaron requerir a la vecina para que retirara el muro en el plazo de una semana. También dejaron claro que, si no lo hacía, la comunidad emprendería acciones legales. La propietaria optó por impugnar el acuerdo, alegando trato desigual y un supuesto abuso de derecho.
El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torremolinos rechazó estos argumentos: la obra se había hecho sin permiso, y eso era suficiente para declarar su ilegalidad. Además, tuvo en cuenta que en la propia junta se reconoció la falta de autorización.
La Audiencia de Málaga, al resolver el recurso, fue aún más explícita al señalar que no se trataba de una obra menor, sino de una intervención que implicaba el cierre perimetral de un espacio originalmente abierto, la unión funcional de garaje y trastero, un aumento de superficie por agregación y una alteración de la planta y de la configuración original del edificio. Al haberse ejecutado sin autorización, la actuación no podía mantenerse y la comunidad estaba legitimada para exigir su demolición.
Uno de los ejes de la defensa fue alegar que otros vecinos habían hecho obras similares sin consecuencias. La Audiencia desmonta este argumento con facilidad, recordando que no se acreditó la existencia de obras de igual entidad realizadas sin autorización y que las actuaciones citadas como ejemplo habían sido sometidas y aprobadas previamente por la junta, correspondiendo a la propietaria la carga de probar la supuesta discriminación.
La sentencia también analiza si la comunidad incurrió en abuso de derecho, conforme al artículo 7 del Código Civil y la doctrina del Tribunal Supremo. Para que exista abuso, recuerda la Sala, deben concurrir elementos como un perjuicio injustificado, intención de dañar y un ejercicio anormal o desproporcionado del derecho.
Nada de eso se aprecia cuando una comunidad actúa para preservar la legalidad y evitar alteraciones no autorizadas del edificio, destacando la Audiencia que esta actuación es legítima, proporcionada y conforme a los cauces previstos.
Por otro lado, el tribunal provincial considera válido el acuerdo para el ejercicio de acciones judiciales al ser adoptado según las mayorías exigidas en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, recordando que impedir el acceso a los tribunales vulneraría el derecho a la tutela judicial efectiva, reconocido en el artículo 24.1 de la Constitución Española.
La resolución deja un mensaje claro para propietarios y comunidades: las obras que alteran elementos comunes o la configuración del edificio necesitan autorización previa, y si no se obtiene, la consecuencia puede ser la demolición y el litigio judicial. Un recordatorio más de que, en el régimen de propiedad horizontal, actuar sin autorización previa conlleva importantes riesgos jurídicos y económicos.
Como hemos visto, aunque el garaje sea un elemento privativo, la comunidad puede exigir la demolición si la obra altera la configuración del edificio, su planta, su uso o los elementos comunes, y especialmente cuando se ha realizado sin autorización previa. Los tribunales entienden que el derecho de propiedad en régimen de propiedad horizontal no es absoluto y encuentra sus límites en el interés general de la comunidad.
El propietario puede verse obligado a asumir el coste íntegro de la demolición, los gastos de reposición al estado original y, en caso de condena en costas, los honorarios de abogado y procurador de la comunidad, así como los posibles informes técnicos o periciales, por lo que el impacto económico puede ser muy elevado.
Para no tener problemas, solicita autorización previa a tu comunidad, presenta un proyecto claro y detallado, espera al acuerdo de la junta antes de iniciar la obra y asegúrate de que quede constancia escrita de la aprobación. Actuar así evitará procedimientos judiciales desagradables, costes innecesarios y problemas a largo plazo.
La experiencia demuestra que muchos conflictos en comunidades de propietarios nacen de interpretaciones erróneas del derecho de propiedad. La normativa vigente y la jurisprudencia son claras: en el régimen de propiedad horizontal, las obras sin autorización previa presentan un alto riesgo jurídico, y la comunidad dispone de herramientas legales eficaces para exigir la reposición al estado original. Conocer estos límites antes de actuar es la mejor forma de evitar litigios largos, costosos y, en muchos casos, perdidos de antemano.
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