La Dirección General de Tributos (DGT), a través de la consulta vinculante V2215/2024 de 15 de octubre, ha detallado si es posible aplicar la exención por la venta de la vivienda habitual en el caso de que aquella haya estado alquilada antes de la venta. En concreto, el contribuyente cuestiona si sería posible aplicar la exención sobre una vivienda que fue en su día la habitual, pero que el contribuyente dejó de habitar y dedicó al arrendamiento. Para ello pregunta el contribuyente si bastaría con volver a habitar la vivienda y residir en ella durante al menos tres años antes de proceder a su venta.
En opinión de José María Salcedo, abogado experto en procedimientos tributarios y Socio Director de Salcedo Tax Litigation, estamos ante supuestos muy habituales. Y es que es frecuente que el contribuyente vuelva a ocupar una residencia que en su día dejó de habitar, y complete el período de tres años necesario para que esta vivienda adquiera la condición de habitual, y pueda aplicarse la exención prevista en el artículo 33.4.b o 38.1 del IRPF.
El criterio de Tributos expresado en la referida consulta vinculante es el de que si al final del arrendamiento el contribuyente vuelve a residir en la vivienda al menos tres años, dicha vivienda podría recuperar su estatus de habitual y, por tanto, beneficiarse de la exención fiscal por reinversión (artículo 38.1, LIRPF), sin necesidad de cumplir el requisito de tener 65 años. Alternativamente, en caso de transmitir la vivienda tras el arrendamiento teniendo el contribuyente más de 65 años, podría aplicarse la exención por ganancia patrimonial contemplada en el artículo 33.4.b) del IRPF.
La DGT subraya así la importancia de planificar correctamente los tiempos y el uso de las viviendas para beneficiarse de los incentivos fiscales, especialmente en escenarios de construcción, transmisión y arrendamiento. Estas aclaraciones resultan clave para muchos propietarios que buscan optimizar su fiscalidad al abordar la venta y reinversión en su vivienda habitual.
Además, José María Salcedo recuerda que la Dirección General de Tributos se ha pronunciado también sobre el alquiler de la vivienda habitual con carácter previo a su transmisión en otros supuestos, que también son muy habituales.
El primero de ello es el supuesto en el que el contribuyente, sin deja de habitar su vivienda, haya alquilado una o varias habitaciones de manera continuada hasta el momento de la venta. Pues bien, en este caso el criterio de Tributos, detallado en la consulta vinculante V2770-18, de 24 de octubre, es el de que “al haber tenido parte de la vivienda arrendada por temporadas, si la consultante transmitiese la vivienda antes de que transcurriesen tres años desde la fecha de finalización del último arrendamiento, no podrá aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto a la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la parte de la vivienda que hubiera tenido arrendada. Sobre la parte de la vivienda que hubiera utilizado de forma privada, incluyendo las zonas comunes, podrá aplicar la citada exención a la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda a esta parte de la vivienda, al haber residido de forma continuada en la misma más de tres años.”
Por tanto, en este caso sólo podría aplicarse la exención sobre la parte proporcional de la vivienda que no ha estado arrendada.
Recientemente, también se ha planteado si el alquiler turístico de la vivienda, durante períodos vacacionales, supone que aquella pierda el carácter de habitual y no sea posible aplicar las exenciones asociadas a la transmisión de la vivienda en el IRPF.
En estos casos considera Salcedo que existe un riesgo elevado de que Hacienda interprete que la vivienda habitual del contribuyente no es tal, porque ha estado arrendada durante el ejercicio. Y en la medida en que dicho alquiler vacacional se extienda durante varios meses, aún de forma discontinua, ello hará pensar a la Agencia Tributaria que dicha vivienda ya no cumple el requisito para ser la habitual, sino que está en permanente disposición de ser arrendada.
En su opinión, en estos casos estamos ante un problema de prueba, debiendo el contribuyente demostrar que, a pesar de no habitar la vivienda en los períodos vacacionales en que ha estado arrendada, ésta no ha dejado de ser su vivienda habitual. Pero, en cualquier caso, cuantas más semanas haya estado la vivienda arrendada más difícil será convencer a la Administración.
No obstante, José María Salcedo se refiere a una interesante resolución dictada por el Tribunal Económico-Administrativo Foral (TEAF) de Guipúzcoa, de 7-11-2019, sobre esta cuestión. Ello, en un supuesto en el que se suprimió a un contribuyente la deducción por inversión en vivienda que venía aplicando, porque arrendaba dicha vivienda durante períodos vacacionales.
Y es que el Tribunal foral no sólo da la razón al contribuyente, sino que se refiere a “las nuevas realidades que requieren de una adaptación de la interpretación de determinados conceptos establecidos en Derecho tributario, para acomodarlos a los nuevos usos y costumbres de la ciudadanía. En este momento, resulta necesario interpretar el concepto de vivienda habitual que establece el artículo 87.8 de la Norma Foral.” Por ello, llega a la conclusión de que “la obligación de residir de forma efectiva y permanente en la vivienda no impide que el contribuyente pueda ausentarse temporalmente de la misma (en vacaciones, fines de semana, viajes laborales, etc.), siempre que se trate de ausencias compatibles con el necesario grado de estabilidad y continuidad en la ocupación del inmueble. Además, la consideración de una vivienda como habitual no excluye que puedan obtenerse rendimientos dinerarios o en especie por ella, mientras se encuentre temporalmente vacía.”
"Se trata, sin duda, de una interesante resolución que pueden citar los contribuyentes para defenderse frente a Hacienda", zanja Salcedo.
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