Skattedirektoratet (DGT) har gjennom forpliktende høring V2215/2024 av 15. Nærmere bestemt stiller skattyter spørsmål ved om det ville være mulig å bruke fritaket på en bolig som en gang var den vanlige, men som skattyter sluttet å bo i og dedikert til utleie. For dette formål spør skattyter om det vil være tilstrekkelig å returnere til boligen og bo i den i minst tre år før han fortsetter med salget.
Etter José María Salcedo, en ekspertadvokat i skattesaker og administrerende partner i Salcedo Tax Litigation, står vi overfor svært vanlige saker. Det er vanlig at skattyter gjeninntar en bolig som han eller hun sluttet å bo i, og fullfører treårsperioden som er nødvendig for at denne boligen skal få status som vanlig bosted, og fritaket gitt i artikkel 33.4.b eller 38.1 i personskatten kan anvendes.
Skattekriteriet uttrykt i den nevnte bindende konsultasjonen er at dersom skattyter ved utløpet av leieavtalen kommer tilbake for å bo i boligen i minst tre år, kan boligen gjenvinne sin vanlige status og derfor dra nytte av skattefritaket for reinvestering (artikkel 38.1, LIRPF), uten å måtte oppfylle kravet om å være 65 år gammel. Alternativt, ved overføring av eiendommen etter leieavtalen når skattyter er over 65 år, kan fritaket for kapitalgevinst vurdert i artikkel 33.4.b) i personskatten anvendes.
DGT understreker dermed viktigheten av å planlegge tider og bruk av boliger riktig for å dra nytte av skatteinsentiver, spesielt i bygge-, overførings- og leasingscenarier. Disse avklaringene er nøkkelen for mange eiere som søker å optimalisere beskatningen når de tar for seg salg og reinvestering i hovedboligen.
I tillegg minner José María Salcedo om at Skattedirektoratet også har tatt stilling til utleie av hovedboligen før overføringen i andre saker, som også er svært vanlige.
Den første av disse er tilfellet der skattyter, mens han fortsetter å bo i sin bolig, har leid ett eller flere rom sammenhengende frem til salgstidspunktet. I dette tilfellet er kriteriet for skatter, beskrevet i den bindende høringen V2770-18, av 24 oktober, at "etter å ha fått en del av eiendommen leid ut for sesonger, hvis konsulenten overdrar eiendommen før det har gått tre år fra datoen for slutten av siste leieavtale, kan ikke anvende fritaket i skattelovens artikkel 33.4.b på den forholdsmessige delen av gevinsten som tilsvarer den delen av boligen som er leid ut. På den delen av boligen som han har brukt privat, inkludert fellesarealene, kan han anvende ovennevnte unntak på den kapitalgevinst som forholdsmessig tilsvarer denne delen av boligen, etter å ha bodd sammenhengende i den i mer enn tre år.»
Derfor kan fritaket i dette tilfellet bare brukes på den forholdsmessige delen av boligen som ikke er leid ut.
Nylig har det også blitt reist om turistutleie av eiendommen, i ferieperioder, gjør at den mister sin vanemessige karakter og det ikke er mulig å anvende unntakene knyttet til overføring av eiendommen i personskatten.
I disse sakene vurderer Salcedo at det er stor risiko for at statskassen vil tolke at skattyters hovedbolig ikke er slik, fordi den har vært leid i løpet av året. Og i den grad nevnte ferieutleie forlenges i flere måneder, til og med diskontinuerlig, vil dette få Skatteetaten til å tro at eiendommen ikke lenger oppfyller kravet om å være den vanlige, men er permanent tilgjengelig for utleie.
Etter hans mening står vi i disse sakene overfor et bevisproblem, og skattyter må demonstrere at til tross for at han ikke bor i boligen i ferieperiodene den har vært leid ut, har den ikke sluttet å være hans vanlige bosted. Men uansett, jo flere uker eiendommen har vært leid, jo vanskeligere vil det være å overbevise administrasjonen.
José María Salcedo refererer imidlertid til en interessant resolusjon utstedt av den provinsielle økonomisk-administrative domstolen (TEAF) i Guipúzcoa, 7-11-2019, om dette spørsmålet. Dette i en sak der fradraget for investering i bolig som hadde blitt brukt på en skattyter ble undertrykt, fordi han leide boligen i ferieperioder.
Den regionale domstolen er ikke bare enig med skattyter, men viser også til "de nye realitetene som krever en tilpasning av tolkningen av visse begreper etablert i skatteretten, for å tilpasse dem til innbyggernes nye bruk og skikker. På dette tidspunktet er det nødvendig å tolke begrepet vanlig bosted etablert i artikkel 87.8 i Foralloven." Derfor konkluderer den med at "plikten til å bo effektivt og permanent i boligen ikke hindrer skattyter i å være midlertidig fraværende fra den (på helligdager, helger, forretningsreiser osv.), forutsatt at de er fravær som er forenlig med den nødvendige graden av stabilitet og kontinuitet i okkupasjonen av eiendommen. I tillegg utelukker ikke betraktelsen av en bolig som vanlig at det kan oppnås inntekt i penger eller naturalier for den, mens den er midlertidig tom.»
«Det er uten tvil en interessant resolusjon som skattebetalerne kan sitere for å forsvare seg mot statskassen,» konkluderer Salcedo.