Generaldirektoratet för skatter (DGT) har genom bindande samråd V2215/2024 av den 15 oktober redogjort för om det är möjligt att tillämpa undantaget för försäljning av huvudbostaden om den har hyrts ut före försäljningen. Den skattskyldige ifrågasätter särskilt om det skulle vara möjligt att tillämpa undantaget på en bostad som en gång var den vanliga, men som den skattskyldige har slutat bo i och som är avsedd att hyras ut. I detta syfte frågar den skattskyldige om det skulle vara tillräckligt att återvända till bostaden och bo i den i minst tre år innan man går vidare med försäljningen.
José María Salcedo, expert på skatteförfaranden och Managing Partner för Salcedo Tax Litigation, anser att vi står inför mycket vanliga fall. Det är vanligt att den skattskyldige återtar en bostad som han eller hon har upphört att bo i och fullgör den treårsperiod som krävs för att denna bostad ska få status som stadigvarande bostad, och det undantag som föreskrivs i artikel 33.4.b eller 38.1 i inkomstskattelagen kan tillämpas.
Det skattekriterium som uttrycktes i det ovannämnda bindande samrådet är att om den skattskyldige vid hyrestidens slut återvänder för att bo i bostaden i minst tre år, kan bostaden återfå sin vanliga status och därmed dra nytta av skattebefrielsen för återinvestering (artikel 38.1, LIRPF), utan att behöva uppfylla kravet på att vara 65 år gammal. Alternativt, i händelse av överlåtelse av fastigheten efter uthyrningen när den skattskyldige är över 65 år, kan undantaget för kapitalvinst som avses i artikel 33.4.b) i inkomstskatten för fysiska personer tillämpas.
DGT understryker därför vikten av att korrekt planera tider och användning av bostäder för att kunna dra nytta av skatteincitament, särskilt i bygg-, överförings- och uthyrningsscenarier. Dessa förtydliganden är viktiga för många ägare som försöker optimera sin beskattning när de tar itu med försäljning och återinvestering i sin huvudbostad.
José María Salcedo påminner dessutom om att generaldirektoratet för skatter också har fattat beslut om uthyrning av huvudbostaden innan den flyttas i andra fall, som också är mycket vanliga.
Den första av dessa är ett fall där den skattskyldige, samtidigt som han eller hon fortsätter att bo i sin bostad, har hyrt ett eller flera rum utan avbrott fram till försäljningstidpunkten. I det här fallet är kriteriet för skatter, som beskrivs i det bindande samrådet V2770-18, av den 24 oktober, att "efter att ha haft en del av fastigheten uthyrd för säsonger, om konsulten överlåter fastigheten innan tre år har förflutit från det datum då det sista hyresavtalet löpte ut, får inte tillämpa det undantag från skatteplikt som föreskrivs i artikel 33.4 b i skattelagen på den proportionella delen av kapitalvinsten som motsvarar den del av bostaden som har hyrts ut. På den del av bostaden som han har använt privat, inklusive de gemensamma utrymmena, kan han tillämpa ovannämnda undantag från skatteplikt på realisationsvinsten som proportionellt motsvarar denna del av bostaden, efter att ha bott i den utan avbrott i mer än tre år."
I detta fall kan undantaget därför endast tillämpas på den proportionella delen av bostaden som inte har hyrts ut.
På senare tid har det också tagits upp om turistuthyrningen av fastigheten under semesterperioder innebär att den förlorar sin vanliga karaktär och att det inte är möjligt att tillämpa de undantag som är förknippade med överlåtelsen av fastigheten i inkomstskatten.
I dessa fall bedömer Salcedo att det finns en stor risk för att Finansdepartementet kommer att tolka det som att den skattskyldiges permanentbostad inte är en sådan, eftersom den har hyrts ut under året. Och i den mån sagda semesteruthyrning förlängs med flera månader, även om det sker diskontinerande, kommer detta att få Skatteverket att anse att fastigheten inte längre uppfyller kravet på att vara den vanliga, utan är permanent tillgänglig för uthyrning.
Han anser att det i dessa fall rör sig om ett bevisproblem, och den skattskyldige måste visa att bostaden inte har upphört att vara hans stadigvarande bostad, trots att den inte har bott i bostaden under de semesterperioder då den har hyrts. Men i vilket fall som helst, ju fler veckor fastigheten har hyrts ut, desto svårare kommer det att bli att övertyga administrationen.
José María Salcedo hänvisar dock till en intressant resolution som utfärdades av den provinsiella ekonomisk-administrativa domstolen (TEAF) i Guipúzcoa, den 7-11-2019, i denna fråga. Detta i ett fall där det avdrag för investeringar i bostäder som hade tillämpats på en skattskyldig togs bort, eftersom han hyrde bostaden under semesterperioder.
Den regionala domstolen håller inte bara med den skattskyldige, utan hänvisar också till "de nya realiteter som kräver en anpassning av tolkningen av vissa begrepp som fastställts i skattelagstiftningen, för att anpassa dem till medborgarnas nya användningsområden och sedvänjor. Vid denna tidpunkt är det nödvändigt att tolka begreppet stadigvarande bosättning som fastställs i artikel 87.8 i Forales-lagen." Därför drar domstolen slutsatsen att "skyldigheten att faktiskt och permanent bo i bostaden hindrar inte den skattskyldige från att tillfälligt vara frånvarande från bostaden (på helger, helger, affärsresor etc.), förutsatt att det rör sig om frånvaro som är förenlig med den nödvändiga graden av stabilitet och kontinuitet i besittningen av fastigheten. Att betrakta en bostad som sedvanlig utesluter inte heller att inkomst i pengar eller in natura kan erhållas för den medan den tillfälligt står tom."
"Det är utan tvekan en intressant resolution som skattebetalarna kan åberopa för att försvara sig mot statskassan", avslutar Salcedo.