La Direzione Generale delle Imposte (DGT), attraverso consultazione vincolante V2215/2024 del 15 ottobre, ha dettagliato se sia possibile applicare l'esenzione per la vendita dell'abitazione principale nel caso in cui sia stata affittata prima della vendita. Nello specifico, il contribuente si chiede se sarebbe possibile applicare l'esenzione a un'abitazione che una volta era quella abituale, ma che il contribuente ha smesso di abitare e di dedicarsi all'affitto. A tal fine, il contribuente chiede se sarebbe sufficiente tornare nell'abitazione e risiedervi per almeno tre anni prima di procedere alla sua vendita.
Secondo José María Salcedo, avvocato esperto in procedimenti fiscali e Managing Partner di Salcedo Tax Litigation, ci troviamo di fronte a casi molto comuni. È frequente che il contribuente rioccupi una residenza in cui ha cessato di vivere e completi il periodo di tre anni necessario affinché tale casa acquisisca lo status di residenza abituale, e può essere applicata l'esenzione prevista dall'articolo 33.4.b o 38.1 dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.
Il criterio fiscale espresso nella suddetta consultazione vincolante è che se al termine del contratto di locazione il contribuente torna a risiedere nell'abitazione per almeno tre anni, tale abitazione potrebbe recuperare il suo status abituale e, quindi, beneficiare dell'esenzione fiscale per il reinvestimento (art. 38.1, LIRPF), senza la necessità di soddisfare il requisito di avere 65 anni. In alternativa, in caso di trasferimento dell'immobile dopo la locazione quando il contribuente abbia più di 65 anni, potrebbe essere applicata l'esenzione per le plusvalenze contemplata dall'articolo 33.4.b) dell'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche.
La DGT sottolinea quindi l'importanza di pianificare correttamente i tempi e l'uso delle abitazioni per poter beneficiare degli incentivi fiscali, soprattutto negli scenari di costruzione, trasferimento e locazione. Questi chiarimenti sono fondamentali per molti proprietari che cercano di ottimizzare la loro tassazione quando affrontano la vendita e il reinvestimento nella loro residenza principale.
Inoltre, José María Salcedo ricorda che la Direzione Generale delle Imposte si è pronunciata anche in altri casi sull'affitto della residenza principale prima del suo trasferimento, anch'essi molto comuni.
Il primo di questi è il caso in cui il contribuente, pur continuando ad abitare nella propria abitazione, abbia affittato uno o più locali in modo continuativo fino al momento della vendita. In questo caso, il criterio delle imposte, dettagliato nella consultazione vincolante V2770-18, del 24 ottobre, è che "avendo avuto una parte dell'immobile affittata per stagioni, se il consulente trasferisce l'immobile prima che siano trascorsi tre anni dalla data di fine dell'ultimo contratto di locazione, non può applicare l'esenzione di cui all'articolo 33.4.b) della legge fiscale alla parte proporzionale della plusvalenza che corrisponde alla parte dell'abitazione che è stata affittata. Sulla parte dell'abitazione che ha utilizzato privatamente, compresi gli insedi comuni, può applicare la suddetta esenzione alla plusvalenza che corrisponde proporzionalmente a tale parte dell'abitazione, avendola abitata ininterrottamente per più di tre anni.
Pertanto, in questo caso , l'esenzione potrebbe essere applicata solo alla parte proporzionale dell'abitazione che non è stata affittata.
Recentemente, è stato anche sollevato se la locazione turistica dell'immobile, durante i periodi di vacanza, significhi che lo stesso perde il suo carattere abituale e non è possibile applicare le esenzioni associate al trasferimento dell'immobile nell'imposta sul reddito delle persone fisiche.
In questi casi, Salcedo ritiene che vi sia un alto rischio che il Tesoro interpreti che la residenza principale del contribuente non è tale, perché è stata affittata durante l'anno. E nella misura in cui detta casa vacanza viene prorogata per diversi mesi, anche in modo discontinuo, ciò farà pensare all'Agenzia delle Entrate che l'immobile non soddisfi più il requisito di essere quello abituale, ma sia stabilmente disponibile per essere affittato.
A suo avviso, in questi casi siamo di fronte a un problema di prova, e il contribuente deve dimostrare che, pur non abitando l'abitazione durante i periodi di vacanza in cui è stata affittata, essa non ha cessato di essere la sua residenza abituale. Ma, in ogni caso, più settimane l'immobile è stato affittato, più difficile sarà convincere l'Amministrazione.
Tuttavia, José María Salcedo fa riferimento a un'interessante risoluzione emessa dal Tribunale Provinciale Economico-Amministrativo (TEAF) di Guipúzcoa, il 7-11-2019, su questo tema. Questo, in un caso in cui la detrazione per l'investimento in alloggi che era stata applicata a un contribuente è stata soppressa, perché ha affittato detta casa durante i periodi di vacanza.
Il Tribunale regionale non solo dà ragione al contribuente, ma fa riferimento anche alle "nuove realtà che richiedono un adeguamento dell'interpretazione di alcuni concetti stabiliti nel diritto tributario, per adeguarli ai nuovi usi e costumi dei cittadini. A questo punto, è necessario interpretare il concetto di residenza abituale stabilito nell'articolo 87.8 della Legge Forale". Pertanto, conclude che "l'obbligo di risiedere effettivamente e permanentemente nell'abitazione non impedisce al contribuente di esserne temporaneamente assente (nei giorni festivi, nei fine settimana, nei viaggi di lavoro, ecc.), purché si tratti di assenze compatibili con il necessario grado di stabilità e continuità nell'occupazione dell'immobile. Inoltre, il considerare un'abitazione come abituale non esclude che si possa ottenere un reddito in denaro o in natura, mentre è temporaneamente vuota".
"Si tratta, senza dubbio, di una risoluzione interessante che i contribuenti possono citare per difendersi dal Tesoro", conclude Salcedo.