Die Generaldirektion für Steuern (DGT) hat in der verbindlichen Konsultation V2215/2024 vom 15. Oktober detailliert dargelegt, ob es möglich ist, die Befreiung für den Verkauf des Hauptwohnsitzes anzuwenden, falls dieser vor dem Verkauf vermietet wurde. Konkret stellt sich der Steuerpflichtige die Frage, ob es möglich wäre, die Befreiung auf eine Wohnung anzuwenden, die einst die übliche war, in der der Steuerpflichtige jedoch nicht mehr wohnte und die der Vermietung gewidmet war. Zu diesem Zweck fragt sich der Steuerpflichtige, ob es ausreicht, in die Wohnung zurückzukehren und mindestens drei Jahre darin zu wohnen, bevor er mit dem Verkauf fortfährt.
Nach Meinung von José María Salcedo, Fachanwalt für Steuerverfahren und geschäftsführender Partner von Salcedo Tax Litigation, haben wir es mit sehr häufigen Fällen zu tun. Es ist üblich, dass der Steuerpflichtige eine Wohnung, in der er nicht mehr gelebt hat, wieder bewohnt und die drei Jahre abschließt, die erforderlich sind, damit diese Wohnung den Status eines gewöhnlichen Aufenthalts erhält, und die in Artikel 33.4.b oder 38.1 der Einkommensteuer vorgesehene Befreiung kann angewendet werden.
Das steuerliche Kriterium, das in der oben genannten verbindlichen Konsultation zum Ausdruck kommt, besteht darin, dass, wenn der Steuerpflichtige am Ende des Mietverhältnisses zurückkehrt, um mindestens drei Jahre in der Wohnung zu wohnen, diese Wohnung ihren gewöhnlichen Status wiedererlangen und somit in den Genuss der Steuerbefreiung für die Reinvestition kommen kann (Artikel 38.1, LIRPF), ohne dass das Erfordernis eines Alters von 65 Jahren erfüllt werden muss. Alternativ kann im Falle der Übertragung der Immobilie nach dem Mietvertrag, wenn der Steuerpflichtige über 65 Jahre alt ist, die in Artikel 33.4.b) der Einkommensteuer vorgesehene Befreiung für Kapitalgewinne angewendet werden.
Die DGT unterstreicht damit, wie wichtig es ist, die Zeiten und die Nutzung von Wohnungen richtig zu planen, um von steuerlichen Anreizen zu profitieren, insbesondere bei Bau-, Übertragungs- und Vermietungsszenarien. Diese Klarstellungen sind für viele Eigentümer von entscheidender Bedeutung, die ihre Besteuerung optimieren möchten, wenn es um den Verkauf und die Reinvestition in ihren Hauptwohnsitz geht.
Darüber hinaus erinnert José María Salcedo daran, dass die Generaldirektion für Steuern auch in anderen Fällen, die ebenfalls sehr häufig vorkommen, über die Vermietung des Hauptwohnsitzes vor seiner Verlegung entschieden hat.
Der erste Fall ist der Fall, dass der Steuerpflichtige, während er weiterhin in seiner Wohnung wohnt, ein oder mehrere Zimmer bis zum Zeitpunkt des Verkaufs ununterbrochen gemietet hat. In diesem Fall ist das Kriterium der Steuern, das in der verbindlichen Konsultation V2770-18 vom 24. Oktober detailliert beschrieben wurde, dass "ein Teil der Immobilie für Saisons vermietet wurde, wenn der Berater die Immobilie vor Ablauf von drei Jahren ab dem Datum des Endes des letzten Mietvertrags überträgt, kann die in Artikel 33.4.b) des Steuergesetzes vorgesehene Befreiung nicht auf den anteiligen Teil des Veräußerungsgewinns anwenden, der dem Teil der Wohnung entspricht, der vermietet wurde. Für den Teil der Wohnung, den er privat genutzt hat, einschließlich der Gemeinschaftsräume, kann er die oben genannte Befreiung auf den Veräußerungsgewinn anwenden, der proportional zu diesem Teil der Wohnung entspricht, nachdem er dort mehr als drei Jahre lang ununterbrochen gewohnt hat."
Daher könnte die Befreiung in diesem Fall nur auf den anteiligen Teil der Wohnung angewandt werden, der nicht vermietet wurde.
In letzter Zeit wurde auch aufgeworfen, ob die touristische Vermietung der Immobilie während der Ferienzeiten bedeutet, dass sie ihren gewohnten Charakter verliert und es nicht möglich ist, die mit der Übertragung der Immobilie verbundenen Befreiungen in der Einkommensteuer anzuwenden.
In diesen Fällen besteht nach Ansicht von Salcedo ein hohes Risiko, dass die Staatskasse auslegt, dass der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen kein solcher ist, da er im Laufe des Jahres vermietet wurde. Und in dem Maße, in dem diese Ferienvermietung um mehrere Monate, auch ununterbrochen, verlängert wird, wird dies das Finanzamt zu der Annahme veranlassen, dass die Immobilie nicht mehr die Anforderung erfüllt, die übliche zu sein, sondern dauerhaft zur Vermietung zur Verfügung steht.
Seiner Meinung nach stehen wir in diesen Fällen vor einem Beweisproblem, und der Steuerpflichtige muss nachweisen, dass die Wohnung, obwohl sie während der Ferien, in der sie gemietet wurde, nicht gewohnt hat, nicht aufgehört hat, sein gewöhnlicher Aufenthalt zu sein. In jedem Fall wird es jedoch umso schwieriger, die Verwaltung zu überzeugen, je mehr Wochen die Immobilie vermietet ist.
José María Salcedo verweist jedoch auf einen interessanten Beschluss des Wirtschafts- und Verwaltungsgerichts der Provinz Guipúzcoa vom 7.11.2019 zu diesem Thema. Dies in einem Fall, in dem der Abzug für Investitionen in Wohnraum, der einem Steuerpflichtigen gewährt worden war, unterdrückt wurde, weil er diese Wohnung während der Ferienzeit vermietet hatte.
Das Landgericht stimmt nicht nur mit dem Steuerpflichtigen überein, sondern verweist auch auf "die neuen Realitäten, die eine Anpassung der Auslegung bestimmter im Steuerrecht festgelegter Begriffe erfordern, um sie den neuen Bräuchen und Gewohnheiten der Bürger anzupassen. Zu diesem Zeitpunkt ist es notwendig, das in Artikel 87.8 des Foral-Gesetzes festgelegte Konzept des gewöhnlichen Aufenthalts auszulegen." Daher kommt es zu dem Schluss, dass "die Verpflichtung, tatsächlich und dauerhaft in der Wohnung zu wohnen, den Steuerpflichtigen nicht daran hindert, vorübergehend von ihr abwesend zu sein (an Feiertagen, Wochenenden, Geschäftsreisen usw.), sofern es sich um Abwesenheiten handelt, die mit dem erforderlichen Maß an Stabilität und Kontinuität bei der Belegung der Immobilie vereinbar sind. Darüber hinaus schließt die Einstufung einer Wohnung als gewöhnlich nicht aus, dass für sie Einkünfte in Geld oder Naturalien erzielt werden können, solange sie vorübergehend leer steht."
"Es ist ohne Zweifel eine interessante Resolution, auf die sich die Steuerzahler berufen können, um sich gegen das Finanzministerium zu verteidigen", schließt Salcedo.