De Algemene Directie Belastingen (DGT) heeft via bindend overleg V2215/2024 van 15 oktober uiteengezet of het mogelijk is om de vrijstelling toe te passen voor de verkoop van de hoofdverblijfplaats in het geval dat deze vóór de verkoop is verhuurd. Concreet vraagt de belastingplichtige zich af of het mogelijk zou zijn om de vrijstelling toe te passen op een woning die ooit de gebruikelijke was, maar waarin de belastingplichtige niet meer woonde en zich toelegde op verhuur. Daartoe vraagt de belastingplichtige zich af of het voldoende zou zijn om terug te keren naar de woning en er ten minste drie jaar in te wonen alvorens over te gaan tot de verkoop ervan.
Naar de mening van José María Salcedo, een deskundige advocaat in fiscale procedures en Managing Partner van Salcedo Tax Litigation, hebben we te maken met zeer veel voorkomende zaken. Het is gebruikelijk dat de belastingplichtige een woning waarin hij of zij niet meer woont, opnieuw bewoont en de periode van drie jaar voltooit die nodig is om deze woning de status van gewone verblijfplaats te laten verkrijgen, en de vrijstelling voorzien in artikel 33.4.b of 38.1 van de inkomstenbelasting kan worden toegepast.
Het fiscale criterium dat in de voormelde bindende consultatie tot uitdrukking komt, is dat als de belastingplichtige aan het einde van de huurovereenkomst terugkeert om ten minste drie jaar in de woning te wonen, deze woning haar gewone status kan terugkrijgen en dus kan genieten van de belastingvrijstelling voor herinvestering (artikel 38.1, LIRPF), zonder dat u hoeft te voldoen aan de eis om 65 jaar oud te zijn. Als alternatief kan, in geval van overdracht van het onroerend goed na de verhuur wanneer de belastingplichtige ouder is dan 65 jaar, de vrijstelling voor meerwaarde voorzien in artikel 33.4.b) van de inkomstenbelasting worden toegepast.
De DGT onderstreept dus het belang van een correcte planning van de tijden en het gebruik van woningen om te profiteren van fiscale prikkels, vooral in bouw-, overdrachts- en verhuurscenario's. Deze verduidelijkingen zijn van cruciaal belang voor veel eigenaren die hun belastingheffing willen optimaliseren bij het aanpakken van de verkoop en herinvestering in hun hoofdverblijfplaats.
Bovendien herinnert José María Salcedo eraan dat het directoraat-generaal Belastingen zich ook heeft uitgesproken over de huur van het hoofdverblijf voorafgaand aan de overdracht ervan in andere gevallen, die ook zeer gebruikelijk zijn.
Het eerste is het geval waarin de belastingplichtige, terwijl hij in zijn of haar woning blijft wonen, een of meer kamers ononderbroken heeft gehuurd tot het moment van verkoop. In dit geval is het criterium van belastingen, gedetailleerd in de bindende consultatie V2770-18, van 24 oktober, dat "nadat een deel van het onroerend goed voor seizoenen is verhuurd, als de adviseur het onroerend goed overdraagt voordat drie jaar zijn verstreken vanaf de datum van einde van de laatste huurovereenkomst, mag de vrijstelling voorzien in artikel 33.4.b) van de belastingwet niet toepassen op het proportionele deel van de meerwaarde dat overeenkomt met het deel van de woning dat is verhuurd. Op het deel van de woning dat hij privé heeft gebruikt, met inbegrip van de gemeenschappelijke ruimtes, kan hij de voormelde vrijstelling toepassen op de meerwaarde die naar verhouding overeenkomt met dit deel van de woning, nadat hij er meer dan drie jaar ononderbroken in heeft gewoond."
Daarom kon de vrijstelling in dit geval alleen worden toegepast op het proportionele deel van de woning dat niet is verhuurd.
Onlangs is ook aan de orde gesteld of de toeristische verhuur van het onroerend goed, tijdens vakantieperiodes, betekent dat het zijn gewone karakter verliest en dat het niet mogelijk is om de vrijstellingen in verband met de overdracht van het onroerend goed toe te passen in de inkomstenbelasting.
In deze gevallen is Salcedo van mening dat er een groot risico bestaat dat de Schatkist zal interpreteren dat de hoofdverblijfplaats van de belastingplichtige niet als zodanig is, omdat deze in de loop van het jaar is verhuurd. En voor zover genoemde vakantieverhuur met enkele maanden wordt verlengd, zelfs discontinu, zal dit de Belastingdienst doen denken dat de woning niet langer voldoet aan de eis om de gebruikelijke te zijn, maar permanent beschikbaar is om te worden verhuurd.
Naar zijn mening hebben we in deze gevallen te maken met een bewijsprobleem en moet de belastingplichtige aantonen dat de woning, ondanks het feit dat hij niet in de woning woonde tijdens de vakantieperiodes waarin deze werd verhuurd, niet heeft opgehouden zijn gewone verblijfplaats te zijn. Maar hoe dan ook, hoe meer weken het onroerend goed is verhuurd, hoe moeilijker het zal zijn om de administratie te overtuigen.
José María Salcedo verwijst echter naar een interessante resolutie die op 7-11-2019 door de Provinciale Economisch-Administratieve Rechtbank (TEAF) van Guipúzcoa over deze kwestie is uitgevaardigd. Dit, in een geval waarin de aftrek voor investeringen in woningen die op een belastingplichtige was toegepast, werd afgeschaft, omdat hij die woning tijdens vakantieperiodes huurde.
De regionale rechtbank is het niet alleen eens met de belastingplichtige, maar verwijst ook naar "de nieuwe realiteiten die een aanpassing vereisen van de interpretatie van bepaalde begrippen die in het belastingrecht zijn vastgesteld, om ze aan te passen aan de nieuwe gebruiken en gebruiken van burgers. Op dit moment is het noodzakelijk om het concept van gewone verblijfplaats dat is vastgelegd in artikel 87.8 van de Provinciale Wet, te interpreteren." Daarom concludeert het dat "de verplichting om daadwerkelijk en permanent in de woning te verblijven de belastingplichtige niet belet om er tijdelijk afwezig te zijn (op feestdagen, weekends, zakenreizen, enz.), op voorwaarde dat het afwezigheden zijn die verenigbaar zijn met de noodzakelijke mate van stabiliteit en continuïteit in de bezetting van het onroerend goed. Bovendien sluit de beschouwing van een woning als gewone woning niet uit dat er inkomsten in geld of in natura voor kunnen worden verkregen, terwijl deze tijdelijk leeg staat."
"Het is zonder twijfel een interessante resolutie die belastingbetalers kunnen aanhalen om zich te verdedigen tegen de Schatkist", besluit Salcedo.