Los patios de luces de la comunidad de propietarios siempre son un foco de conflictos, ya que su mantenimiento y disfrute dependen de si su uso es privativo o común, pero esto no siempre está claramente definitivo.
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal fija que una de las obligaciones de los propietarios es: “mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.
De ello se concluye que, si como consecuencia del incumplimiento de la obligación de cuidado se producen daños en zonas comunes del inmueble o en propiedades de otros vecinos, será el titular que hace uso del patio interior quien deberá asumir su reparación.
Por el contrario, cuando los daños tienen su origen en deficiencias estructurales del propio patio, la responsabilidad corresponde a la comunidad de propietarios. Así lo dispone el artículo 10 de la LPH, que atribuye a la comunidad la realización de todas aquellas actuaciones y obras necesarias para garantizar el correcto mantenimiento y la conservación del edificio y de sus elementos comunes, incluyendo las exigidas para asegurar la seguridad, la habitabilidad, la accesibilidad universal, el ornato y cualquier otra obligación legal impuesta por la Administración.
Por último, aquellos propietarios que hagan un uso privativo de los patios interiores del edificio deben permitir el acceso al personal que acuda para realizar reformas y reparaciones, así como para acceder a la lectura de los contadores.
Esta información debe aparecer en las escrituras de división horizontal, un documento donde se incluyen todos los elementos particulares y comunes de cada propietario de la comunidad de vecinos.
Aquellos patios a los que únicamente se pueda acceder desde la casa de uno de los propietarios suelen ser de uso y disfrute de dicho propietario, aunque no es mandatario que sea así. No obstante, en estos casos el patio sigue siendo un elemento común y el propietario con el uso tendrá que cumplir la normativa.
El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) sugiere que el propietario tiene derecho a hacer cambios en el patio de luces, siempre que no afecten a la seguridad y la estructura del edificio. Sin embargo, tiene la obligación de solicitar el permiso del resto de propietarios para hacer dichas modificaciones.
Los patios de luces siempre están unidos a la casa de uno o más propietarios y pueden contar con acceso desde las zonas comunes de la comunidad, por ejemplo, desde un pasillo. Si un patio interior es de uso común, la limpieza y mantenimiento corren a cuenta de la comunidad.
En principio, no estaría permitido. Si el patio es de la comunidad, no es tu terraza personal. Ahora bien, si la mesa es móvil y no molestas, seguro que no ocurre nada. Antes de nada, siempre es mejor consultarlo con la comunidad de vecinos.
Depende de lo establecido en cada comunidad de propietarios. Algunas, aprovechan estos espacios para realizar reuniones sociales entre los vecinos. Otras, en cambio, pueden prohibir usarlo para cocinar o para cualquier otra actividad. Para saberlo, debes consultar los estatutos de tu comunidad.
Podría llegar a dividirse, pero es un proceso muy complejo. Si el patio es común, solo puede asignarse a un uso privativo mediante la modificación del Título Constitutivo con unanimidad de la comunidad. Por otro lado, los cerramientos parciales requieren el acuerdo del 60% de propietarios y cuotas.
Si el patio ya es de uso privativo, pueden emplearse separadores visuales sin obra, pero cualquier cerramiento o modificación estructural necesita la aprobación de la comunidad.
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